关于公寓楼投资中最核心的价值是主动升值。 那么， 我们如何让资产得到快速升值呢？
让我们先温习下公寓楼资产的价值公式：
公寓楼售价=净营业收入/资本化率（Asset Market Price=Net Operating Income/Cap Rate）， 其中， 不同的市场的资本化率不同， 这是一个固定的数值。
我们需要做的事就是： 如何提高净营业收入。
今天给大家分享七种投资者提升租金和公寓价值的策略：
粉刷整屋
让公寓焕然一新最简单的方法就是重新粉刷。 建议大家使用色彩一致的配色来重新粉刷整个空间， 不要留下任何与新粉刷的空间相比会显得陈旧过时的空间。
搭配中性色和暖色， 比如淡白色和米色。 中性色最吸引买家有以下两个原因：
- 使空间看起来更宽敞、 更明亮。
- 中性色能够适应各种室内设计风格， 这意味着新主人/租客更容易搭配自己的家具。
更新地板
在大多数地区， 买家/租客更喜欢木地板。 在佛罗里达（Florida）、 亚利桑那（Arizona）等天气炎热的州， 这更加重要。 在气候较冷的州(尤其是冬天非常冷的州)， 买家可以在卧室里铺地毯。
更换地板的方法：
- 为地板重新抛光， 这样子可以让地板看起来更加漂亮和有光泽。
- 如果你的公寓里原来铺的是旧地毯， 整屋更换成地板或在客厅、 走廊和餐厅安装地板， 在浴室和厨房安装瓷砖， 卧室里铺地毯。
- 新地板的选材要选择浅色和明亮的颜色， 这样会让整个公寓彩光更明亮并具有空间感。
厨房
对于大多数人来说， 厨房是一个非常重要的空间。 更新厨房可以为投资者带来丰厚的投资回报率， 改造的平均成本约为$ 13,892， 预期投资回报率约为10-13%
更新厨房的方法：
- 更新厨柜： 更换完整的厨柜非常昂贵， 而且是不必要的。 相反， 你可以考虑翻新和重新粉刷橱柜， 这样可以在花费很少的情况下改善厨房的整体外观和视觉冲击。
- 更换旧电器： 包括冰箱， 洗碗机， 微波炉。 最好安装不锈钢或黑色的电器（白色家电在北美档次较低）。
- 更换旧橱柜硬件： 比如说橱柜把手， 这个细微的更新也可以产生巨大的视觉冲击， 改善你厨房的整体外观。
在一些地区和建筑物中， 你可以增加一个社区洗衣房， 或安装洗衣机和烘干机的连接装置， 让租客自己支付家用电器的费用。 升级洗衣机及烘干机可以提高房产的价值， 每月可增加50美元到300多美元的租金收益。
浴室
浴室改造是为房产增值的投入产出比最高的选择之一。 拥有一个完美的浴缸/淋浴空间绝对能抓住买家的主要注意力。
从租户的角度来看， 浴室也可能是决定其是否愿意支付上涨的租金主要因素之一。 升级时要注意质量和风格。
优化房屋空间
对于中小户型的公寓， 增加空间感是最大的挑战之一。 为了提升空间感， 可移除任何不必要的元素， 因为这些元素会阻碍居住区域， 让公寓看起来很小。
优化空间的方法：
- 去除所有厚窗帘/窗帘从窗户上。
- 考虑移除餐厅、 厨房和起居室之间的隔墙/门， 以创造更开放的布局。
- 如果你的厨柜位置较低， 很可能会挡住厨房和餐厅之间的视线。 这不仅在视觉上没有吸引力， 而且也不适合招待客人。 你可以移开头顶上的橱柜， 在现有的柜台上增加一个吧台或额外的橱柜， 以增加空间感。
健身房
健身设施是公寓楼租客最受欢迎的设施， 它会吸引大量20-50岁的租客， 可以为你的资产增值。 你还可以聘请私人教练和指导员， 并让他们在健身房和社区做广告， 从他们的收入中提成， 而不增加你的管理费用。
网络
网络的速度是租客考虑的最核心因素之一。 在美国， 由于多达60%的人口已经在远程或在家工作， 预计未来几年还会有数百万人这样做， 它已经成为一种基本的实用设施。 提供社区无线网络， 或至少是高速服务， 可以提供很多价值， 甚至可能帮助你的租户按时在线上通过银行转账支付租金。 还考虑升级带有USB接口的插座， 并增加更多的插座， 以适应电子设备数量的激增。
