如何选择投资区域是所有房地产投资人最关心的核心问题之一。 这里的“最佳投资区域”对于每位投资者都是不同的。 有的投资者认为有巨大增值潜力的一线城市的市中心是最佳的投资区域； 有的投资者认为现金充足的二三线城市和市中心是最佳的投资区域。
我想， 每个人都有自己对“最佳投资区域“的定义， 我把土地投资区域的选择分为七个部分：
- 人口增长
- 就业增长
- 经济多元化
- 土地类型
- 市场活跃度
- 城市资源
人口增长
大家都听说过一句话： 房地产走势长期看人口， 中期看土地供应， 短期看金融政策。 人类维系自身生存的最基本需求包括衣、 食、 住、 行。
有人的地方就有对住房的需求。 人口的长期增长对于房地产投资是最重要的指标之一。 土地投资中， 我的买家包括房地产开发商、 建商和终端消费者。 无论是哪一类买家， 核心是有人。 有人的地方， 才会有对住房和土地的需求。
我们可以通过Worldpopulationreview (https://worldpopulationreview.com/states)来分析美国不同地区的人口增幅。 从下图可以看出， 自2010年至2023年， 伊利诺伊州（Illinois）的人口下降了2.75%；
那么， 我是不是就要远离伊利诺伊州呢？ 这里， 我们还要看伊利诺伊州不同县的人口增长。 比如说， 自2010年至2023年， DePage 、 Lake和Will县的人口增长分别为2.28%, 2.01%及3.61%； 我从州的层面筛选后， 还要看不同县的人口增幅。 虽然伊利诺伊州的总人口下降， 但仍可以在其中筛选出人口增幅的地区。
通常， 如果一个大都市的人口在100-200万人口， 过去10年的人口增长需达到7%； 如果一个城市的人口在25万之内， 过去10年的人口增长通常需达到15%。
就业增长
人口的增长， 通常来自于经济及就业的增长。 美国平均年就业增长率为2%， 超1百万人口的大城市， 可以下降至1.5%。
我们可以通过deptofnumbers (http://www.deptofnumbers.com/employment/metros/)来进行不同地区的就业数据分析， 如下图。
经济多元化
美国的底特律（Detroit）在2013年7月申请了破产， 曾经的汽车之城就这样一去不复返。 在美国， 有很多1-2家公司支撑着整个城市的经济， 这种城市也叫company town. 曾几何时， 这种城市高达2,500个， 占全美人口3%。 经济的快速迭代让很多城市的经济结构也随之发展， 如果一个城市的经济不能快速转型， 或受经济周期影响严重， 这类的城市的房地产市场会有更高的风险。 对于土地投资者， 很多终端买家是开发商或建商， 单一经济体的地区在经济转型或经济衰退时， 就业机会大幅流失， 最终导致对住房的需求下滑。
土地类型
作为土地投资者， 我可以选择投资于成熟社区的infill lot或远郊的地块。 Infill lot通常位于城市的成熟社区， 位于两栋房子之间的一块空地。 相比于远郊地块， infill lot地块面积较小、 每英亩单价高、 竞争激烈、 周边社区配套设施成熟， 有市政水、 电和排污系统， 投资者通常买来盖独栋别墅。
远郊地块， 通常占地面积大、 每英亩单价低、 竞争没有infill lot激烈、 周边社区配套设施不成熟。 通常， 远郊地块会有市政供电， 自己挖井和有自己独立的排污系统-化粪池septic tank。 因为疫情Covid-19的原因， 过去三年越来越多的公司实行在家工作， 为了改善居住条件， 越来越多的人在远郊区购买物业， 享受乡村的生活方式。
从土地投资退出的角度分析， infill lot的DOM（Days on Market）通常比远郊地块更少， 这意味从流动性角度， infill lot会更快出手。
市场活跃度
选择在一级市场还是二三级市场投资， 这意味着竞争激烈程度。 我的投资策略之一是通过30-40%的市价收购土地， 70-80%的市价卖出。 一级市场的买家和卖家都很聪明， 信息透明， 大家都知道自己的土地的价值， 更多的时候是高估自己的资产价值。 在这样的市场， 我很难找到好deal； 此外， 一级市场高昂的资产价格， 让投资者前期的试错成本太高。
那么， 如果你锁定二三级市场投资后， 需要关注的是Zillow和Redfin上sold和for sale的数量。 我会研究过去3年每年的市场sold数据。 如果三年总sold数为600套， 其中， 每年的sold数量为200套左右， 这个市场就是相对稳定的。 其次， 如果一个县过去一年的sold数量少于100套， 这样的市场通常流动性较慢。
除了过去一年的sold数据， 我还会关注过去6个月， 90天和30天的sold数据。 20222年以来， 美国一直处于加息的通道， 房地产市场放缓。 在2020-2021年， 我会更多地分析过去12个月的sold数据， 自从2022年开始， 我会把这些数量做整体分析， 市场瞬息万变， 过去30-90天的数据更能反应当前市场的状态。
线上城市资源
我最初在选择土地投资的初衷是希望能找到一种在全世界任何角落都可以做的生意模式。 很多人说房地产是local的， 确实， 这句话没错。 不过， 在互联网的时代， 投资者举例真实准确的信息， 有时候只是一个电话或Google的距离。
作为远程土地投资者， 我所说的城市资源指的是： 我在做due diligence 尽职调查时， 是否可以通过土地所在城市的官网查到物业信息。
这包括但不限于：
- Official plan
- Zoning Ordinance
- Zoning map
- GIS 系统信息
- 房地产税信息： 是否欠税
- 过往交易历史
- Legal descriptions, APN
- Deed
- Plat map
- Survey map
城市的线上资源的丰富程度是一把双刃剑， 资源丰富的城市通常经济发达， 房地产市场活跃， 投资者竞争激烈； 而线上资源不丰富的城市， 投资者相对较少， 竞争没有那么激烈。
土地是所有房地产投资的本质， 因为所有的物业都是建立在土地上。 解锁土地投资的秘密， 就像打开了房地产投资的任通二脉。 投资区域的选择这只是一切的开始， 希望这篇文章能为大家在房地产投资的旅途中有所帮助。
