2018年，我的生活状态是往返于中国、北美和英国。我一直希望能找到一种不受地理位置局限、可以在世界任何角落经营的房地产商业模式。此外，这种模式还要同时满足三个条件：系统化、自动化、规模化。
一个偶然的机会，我发现了美国土地投资。
土地，作为所有地产投资的源头，不但满足了我对商业模式的全部需求，还避开了房地产投资中最头疼的「3T」——Tenant（租客）、Toilet（厕所）、Termite（白蚁）。
我是一个喜欢追溯源头的投资者。在分享这个投资策略之前，先让我们回顾一段历史：究竟是什么样的历史事件，让我这样一个房地产投资者，可以身处世界任何一个角落，进行美国土地投资？
……以上帝的名义，阿门。我们这些签名于下的人们，都是蒙上帝恩典的大不列颠、法兰西和爱尔兰的国王、信仰的捍卫者詹姆斯的忠诚臣民。我们在上帝面前共同立誓签约，自愿结为一民众自治团体。为使上述目的得到更好的实施、维护与发展，将来不时依此制定颁布的、被认为对这个殖民地全体人民都最适合、最方便的法律、法规、条令、宪章与公职，我们都保证遵守和服从。 ——《五月花号公约》，1620年11月11日
四个历史事件，铺成了远程土地投资的路
历史事件一：五月花号
1620年9月16日，102名为躲避英国政府迫害的清教徒与30名船员，从英国普利茅斯港扬帆起航，经过10周艰苦的海上征程，于11月21日登陆大西洋彼岸、现今美国马萨诸塞州（Massachusetts）的科德角。
登陆前，大家签署了《五月花号公约》。这份公约，成为160年后美利坚合众国成立时《美国宪法》的精神基础。
历史事件二：《美国独立宣言》
在费城（Philadelphia）举行的第二次大陆会议上通过批准，新英格兰13州正式创建。《美国独立宣言》是基于《五月花号公约》精神的拓展。
这两个美国历史上最重要的节点，凝结出四个关键词：上帝、自由、平等、权利。
这四个词，贯穿了此后两百多年美国的现代化进程，也奠定了二战后它作为全球第一大国的地位——它们是美国精神、美国商业体系与民情秩序的基石。这也正是我作为一个外国人，只要有一台能联网的电脑和手机，就能在世界任何角落远程投资美国土地的核心原因。
历史事件三：路易斯安那（Louisiana）购地案（Louisiana Purchase）
1803年的路易斯安那购地案，是美国历史上最大的一笔土地买卖，所涉土地面积相当于今日美国国土的 22.3%，与当时美国原有国土面积大致相当。成交价约为每英亩 3 美分，成交面积约 5.3 亿英亩（约 214 万平方公里），交易总价 1,500 万美元——折合 2018 年币值约 5,178 亿美元。
历史事件四：信息自由法（FOIA）正式生效
1967年7月5日，美国国会通过了由密苏里州（Missouri）议员 Edward Long 提议的《信息自由法》（The Freedom of Information Act, FOIA）。
至此，远程美国土地投资的最后一个环节正式诞生。
铺垫了这么多，其实我的美国土地投资策略很简单，和最原始的商业模式一样，分为两步：一，低买；二，高卖；以及一个升级动作——提升土地价值后再卖出。
土地投资全流程拆解：从进货到出货
2.1 买入
和众多商业交易一样，你得先进货、再卖货。土地投资的第一步，也是进货。
这一步包括：市场调研、获取业主数据、分析整理数据、寄信或群发短信、与卖家谈判、尽职调查、关单。很多投资者为了提高周转率、减少资金积压，会选择 double closing 或 assignment 的方式促成交易。我个人更倾向于先买入土地、再卖出——主要原因是 double closing 与 assignment 过程中存在很多不可控的未知因素，比如卖家的临时质询导致交易流失。
土地买入的流程
- 市场调研：根据人口增长、就业率、供需关系、住房市场活跃度及犯罪率等指标，锁定投资区域。
- 获取业主数据：从县政府房产评估部门（Assessor's Office）或第三方数据公司（如 DataTree）获取业主数据。
- 分析整理数据：按自己的投资标准——目标城市与社区、市场价格、地块面积、土地用途——筛选出最终名单。
- 寄信：在北美，给目标客户群体邮寄广告信件是最传统的营销方式，英文叫 Direct Mail。
- 与卖家谈判：锁定理想价格。我通常给出市场价 25–40% 的 offer。
- 尽职调查：这是最关键的一步。我需要确保土地的 title free and clear，并核实地形、legal road access、right of way、zoning、topography、水、排污系统与电力等信息。
- 关单：通过尽调后即可进入 closing process，土地所有权转入你的名下。
2.2 高卖
2.2.1 经纪买卖
传统地产（例如独立屋（single-family））的买卖，通常由地产经纪完成。土地买卖同样可以找经纪帮忙，但这里有一个痛点：你会看到铺天盖地的传统房产经纪，专做土地买卖的却很少，更别提找到一位专注土地的资深经纪。
一个可行的解决方案，是去 Zillow 上找土地的 sold 数据，通过评估挂牌质量，反向筛选出理想的土地经纪。评估 listing 质量时，重点看文字描述与图片的数量、清晰度——你可能很难想象，很多经纪的挂牌照片是用手机随手拍的竖屏图。
找经纪时切记：不要找那种有 50 个 listing、其中 48 个是独立屋、只有 2 个是土地的经纪。这类经纪大概率并不懂土地，很多时候连如何评估土地价值都说不清。经纪费用通常在 6%–8%。
2.2.2 FSBO（For Sale By Owner）
和房屋买卖一样，你也可以自己操盘整个流程。通过第三方服务机构在 MLS 挂牌上市即可——即便你不是那个州的地产经纪，也没有关系。
自己操盘的好处是能掌控全流程，但同样会占用大量时间。尤其当你第一次在某个城市做业务、没有本地资源和 buyer list 时，往往要多花一些时间。
2.2.3 Hybrid（FSBO + 经纪）
这也是我一直在用的方式。为了更好地掌控 listing 质量，我们团队会专门负责物业描述与图片部分，再把整理好的文案交给土地经纪，她也可以凭经验提出意见。经纪负责所有买家联络、沟通与关单，仍然拿 6–8% 的佣金，一分钱都不会少。
我的大多数买家是 builder 和有自建房需求的客户，我通常以市场价的 70–80% 售出——既给大家留足利润空间，也能加快周转。
大部分投资者完成上面两步，就结束了一块土地的交易周期，把精力投入下一个 deal。而在我的策略里，拿到一个 deal 后，我会先提升土地价值、再卖出——这正是我能比传统土地买卖多赚一倍、甚至两倍的秘诀。
2.3 提升土地价值后卖出
在北美投资商业地产时，最常见的策略之一是价值提升型策略（Value-add strategy）：投资者通过改善物业状况来提升资产价值。比如买下一栋 20 年楼龄的多单元公寓，再通过翻新、增设设施、重新定位品牌或提高运营效率，来提升租金、增加入住率，从而抬高净运营收入、降低运营成本，最终提升整栋公寓的价值。
常见手段包括：提升物业运营管理、物业翻新、重新定位与变更使用用途等。那么在土地投资里，如何用价值提升策略实现增值？答案是——为土地增加容积率（floor area ratio），把「生地」变成「熟地」。这个过程中，你可以根据自己的偏好，侧重于某一个环节。
土地细分，是把一块地分成更易出售或开发的小地块。比如把一块 10 英亩的土地，分成 10 份 1 英亩的地。投资者在这个过程里做了两件事：一是增加了 10 倍的可售单元；二是市场上买 1 英亩的买家远多于买 10 英亩的，更易出手。
举个例子：假设一块 10 英亩土地价值 $200,000，分割后每块 1 英亩售价 $40,000，那么原本 $20 万的地，就变成了 $400,000。我们在分割的过程中，把资产价值翻了一番，投资回报率 100%。
土地拆分（subdivide）的注意事项很多，包括但不限于：Minimum Lot Frontage、Maximum Residential Density、Setbacks、Code Violations，以及开发周期、开发费用、水、电、排污系统与天然气等。
如果你选择这种模式，那么在前期选区时，除了第 1 步的详述、以及那篇《如何选择美国最佳土地投资区域》，还要对所投区域的城市总体规划（Official Plan）与土地使用法规（Zoning Ordinance）有详尽了解。比如，如果你的投资区域处在 path of growth，就要结合城市规划中的政府重点区域来定位；在此基础上，假设你投的是多单元物业，要关注的就是 multifamily zoned district。经过这样的筛选，你能更精准地定位投资区域，对应的营销费用会降低，卖家回复率也会提高。
谁说土地不产生现金流？——成为「银行」
大部分投资者认为土地无法产生现金流，但这其实是一个误区。
如果你想像银行那样，为买方提供购地贷款、每月坐收本息，那么土地投资可以帮你实现这个梦想。
你或许听过「Be the Bank」，或用「OPM」（other people's money）来做房地产投资。通过创意融资方式 seller financing（卖方融资）出售土地，会为我们带来稳定的现金流被动收入。
Seller financing 的几个特点
- 卖方融资，是指由卖方为买方的购买提供资金，是传统抵押贷款的替代方案。
- 卖方资助的交易，通常比传统交易更快、更便宜。
- 买家需确认卖家可以自由融资，并应准备好支付首付款。
- 卖方融资的期限通常比传统抵押贷款更短，5–10 年比较常见。
在这个过程中，买卖双方自行安排，通过律师起草一份期票（promissory note），列明利率、买方向卖方付款的时间表，以及买方违约的后果。与涉及抵押贷款的销售不同，本金不会从买方转移到卖方——双方约定的是：买方随着时间推移逐步偿还这笔款项。
至此，这就是我的美国土地投资策略。从 2018 年至今，美国土地投资除了带给我财务上的回报，对我影响更大的，是我对自由与权利有了新的理解。我想，这也是美国为什么能吸引来自全世界人才的原因吧。
