投资美国房产前， 你要了解逐客令

人们经常将“驱逐”一词与被出租房屋驱逐出的房客的身体行为联系起来。 实际上， 驱逐是一个漫长的法律程序。 此过程以驱逐通知开始， 通常以“付款或退出通知”的形式出现， 并在必要时最终由当地执法部门进行非法拘留。

根据美国房产投资协会的统计， 驱逐房客及其相关的平均费用约为3,500美元， 而整个搬家过程需一个月时间。 在开始驱逐过程前， 房东最好直接与租户讨论解决问题的方案。 从长远来看， 在上法庭之前找到解决方案可能节省大量时间和金钱， 毕竟大多数租户都不想被驱逐， 因为房东若对租客进行合法的驱逐， 其驱逐报告会在个人信用报告中保存7年， 也就意味着这位租客在接下来的7年， 都很难租到房子。 在可能的情况下， 共同达成协议符合房东和租户的最大利益。

2.1.付款或退出通知

付费或退出通知旨在向租户发出正式警告， 告知他们违反租约。 这将向承租人提供具体的说明， 告知其

遵守租约的义务， 并给出提交法庭议案的具体时间表。

作为房东， 最好通过挂号信提供付款或退出通知（有时称为付款或空缺通知）。 这样可以确保提供通知日期的合法记录， 并将驱逐通知书张贴到物业门上。

进行驱逐时， 最重要的是要遵守州和联邦法律。 提供驱逐通知之前， 请先检查您所在州的法律， 以确认发出通知的合理天数， 并确认有合法的驱逐理由。

2.2.驱逐表格和文件

收到“付款或退出”通知后， 租户有特定的天数来遵守租约或腾空财产。 如果承租人未能在规定的通知期限内遵守规定， 房东则可通过法院对承租人提出驱逐令。

申请强制驱逐租客需要填写以下表格：

• 驱逐投诉： 此表格意味着驱逐案件的开始。
• 传票： 将有关驱逐案的信息告知房客。

这些表格将提交法院书记官处， 并通过当地治安官办公室交付给房客。 您还可以检查当地书记员办公室提供的信息， 以查看是否有在线申请的选项。

作为承租人， 如果为您提供了驱逐传票， 请务必遵循传票的指示， 并检查您所在州的承租人权利。 这些旨在帮助租户遵守法律并提供保护， 以防止房东的任何非法行为。

当通过法院提出驱逐令时， 法官将审查与该案有关的文件并作出裁决。 为了让整个流程更高效， 最好拥有一份已签署的租约的副本， 所有付款的记录以及房东与租户之间任何相关通信的记录。

2.3.审判

驱逐过程的最后一步是让租户及其财产从您的房产中搬走。

即使在授予房东驱逐权之后， 骚扰或恐吓也是不可接受和非法的。 如果承租人拒绝自愿离开该处物业， 则可以向当地执法部门提出法院命令， 以驱逐该承租人。

各个州对清除租户的个人物品有不同的要求。 一些州要求通过法庭程序将物品移走， 而有些州则在财产撤离后给予房东自由统治权。 在清除租户的个人财产之前， 请务必检查您所在的州要求。

2.4.为新租户做准备

值得注意的是， 并非所有驱逐都随着法院命令租客的强制拘留者而最终完成。 在整个法庭程序中， 承租人可能同意遵守法院命令， 这包括协商好的的迁出条例和合规性， 或短期续租条例。 这通常对房东和租户的利益都更有保障， 因为房东会收到尾款， 租户可以短期继续续租。

在某些情况下， 驱逐过程还会增加其他步骤。

可能影响或延长驱逐过程的情况：

• 接受部分或全部租金将使驱逐过程失效。
• 如果承租人宣布破产， 则驱逐程序将暂停， 直到破产程序完成。
• 租户搬出后， 房东通常仍需要准备讲物业租给下一位租户。 根据迁出的房客造成的任何潜在损害， 这可能需要花费更多时间， 有时还会导致其他诉讼。
• 搬迁的成本可能很高， 而且由于可变因素会影响搬迁过程的时间和结果。

驱逐需要多少费用？

驱逐租户有很多成本， 包括律师费， 法院成本， 租金损失， 周转成本和财产损失。 如前所述， 房东与搬迁相关的平均费用约为3,500美元。

即使房东在针对承租人的财务判决中胜诉， 许多房东仍无法向这些承租人收取费用。 根据美国收藏家协会的说法， 驱逐后收债的成功率仅为17％。

我需要律师驱逐房客吗？

在某些情况下， 您可能需要律师来合法驱逐租户。 您是否需要聘请律师通常取决于您名下管理的的单位数量。 即使法律不要求您雇用驱逐律师， 与专业律师的沟通也会对整个驱逐过程有帮助。 熟悉当地房东和租户法律的律师可以帮助确保您在驱逐过程中不违反任何当地或联邦住房法律， 否则可能会使您败诉。

房客如何尝试与驱逐过程作斗争？

驱逐过程有两个层面， 房东和房客。 提出投诉后， 房客有权做出回应。 如果租户仅欠房租并支付所有应付款， 则可能会停止驱逐过程。 如果租户要求进行维修而未进行维修， 则可能使租户有理由要求驱逐。 如果搬迁过程未正确处理， 这是租户可以与驱逐过程抗争的另一个原因。 为了赢得作为房东的诉讼， 您需要遵守所有驱逐过程和住房法律。 与律师合作可以帮助确保您遵循所需的法律程序。

驱逐过程需要多长时间？

在大多数情况下， 不到一个月。 如果您的租户不遵守“撤消通知”， 则可以向法院提出申诉并获得开庭日期。 如果您胜诉， 承租人将不得不在决定后的几天内搬家。 请记住， 在有租金管控的地区， 此过程可能需要更长的时间。 一些州可能施加其他限制。 但是， 在大多数地区， 该过程相当迅速， 如果租户不撤离， 当地执法人员可能会护送他们离开该物业。 如果驱逐是为了不支付房租以外的其他东西， 则可能需要更长的时间， 并且可能需要您给予更长的时间。

我如何处理出租房屋中的物品？

通常， 租户在“出发”日期之前没有时间或资源来转移其财产。 每个地区都有不同的规则； 但是， 在大多数地区， 您只需将其物品移至指定的仓库， 并向租户收取仓储费用。 您可以告知租客如何找回其物品。 您也可以给他们一个合规日期， 通常为30或60天。 如果他们没有收回他们的物品， 则可以出售他们的东西， 并将筹集的金额用于偿还他们的债务。 您也可能被允许将低价物品捐赠给慈善机构。 在某些区域， 您可以将剩下的物品简单地放在路边上， 但是即使在技术上合法， 也不建议这样做。 他们的物品可能包括敏感文件或药物。 在某些地区， 如果其物品损坏， 您可能要承担责任。

每个州的驱逐房客的法律各不相同， 并且州内的某些自治市可能有补充或不同于州法律的地方法律。 作为基本规则， 请务必确保房东有合法的理由将房客驱逐出去。

以下情况会导致州法律将房客驱逐出境， 例如：

•不支付租金。

•威胁或实际造成房东财产损失。

•威胁或干扰他人。

•违反租约， 例如饲养宠物或超过入住人数。

在所有州， 房东都必须发出书面通知， 在驱逐房客时， 必须通过法院命令和执法人员进行。 房东不得进行个人驱逐房客或通过关闭公用设施， 更换锁等强制驱逐。

虽然书面通知在细节上稍有不同， 但都需要日期， 房东， 租户， 财产的完整详细信息， 并且标明违反合同的详细说明。。 在大多数情况下， 承租人可以纠正违法行为并留下， 或者反对通知并出庭， 或者接受通知并离开。

阿拉巴马州（Alabama）

通知必须亲自送达或通过官方流程送达。 未能准时支付租金将导致7天的通知。 其他违规行为会发出14天的通知， 租户必须有30天的时间才能退出。

驱逐程序从申请非法拘留者听证会开始， 该听证会需要14天的未付款或其他违法行为的7天的通知。 法官决定此案的判罚， 房客之后有7天的上诉时间。 7天后， 房东申请拥有财产令， 律师将强制执行驱逐。

阿拉斯加州（Alaska）

阿拉斯加的法律很简单。 房东发送通知， 要求您在7天内付款， 遵守租约或搬迁。 每个月的租户有10天的时间付款。 一个简单的退出通知会给他们30天时间。 房东可能需要添加服务记录以证明通知已交付。 宽限期过后， 律师将强制执行驱逐。

亚利桑那州（Arizona）

不付款通知要求在5天内付款或纠正违规行为， 否则租户必须离开。 通知必须亲自递交或通过挂号信发送。 为了完成驱逐流程， 法官将审理此案并下达驱逐令。 亚利桑那州（Arizona）法律的一个关键要素是， 如果发现通知的任何细节不正确或缺失， 房客可以起诉赔偿最多两个月的租金或房东赢得的任何赔偿金的两倍。

阿肯色州（Arkansas）

书面通知给租户14天的时间离开财产或纠正违规行为。 该通知可以是人工发送的， 也可以将经过认证的邮件发送到指定的地址。 如果房客不遵守该规定， 房东将发出驱逐通知， 然后由律师处理。

加利福尼亚州（California）

租户有3天的时间纠正任何违规行为。 该通知可能会在18日内以人工方式发送给居民， 或者通过挂号信发送。 不合规将导致非法拘留者投诉。 租户有5天的时间做出反驳或离开。 离开通知必须由治安官送达。 5天之后， 治安官可能会更改锁。 房东负责遗留在家中的所有私人财产。

科罗拉多州（Colorado）

租户有3天时间遵守违规通知或离开。 该通知可能会人工送给16岁以上的居民。 如果房客没有离开， 则房东可以申请法律官员进行驱逐。

科罗拉多州（Colorado）授予房东临时住户“无理由驱逐”的权利。 在这种情况下， 每月的租户有7天的时间退出。 房客可以采取法律行动反对驱逐通知， 但是如果不成功， 房东可以处置任何遗留的个人财产。

康涅狄格州（Connecticut）

康涅狄格州的法律很复杂。 房东开始汇总程序， 并从房东发出驱逐房客的通知开始。 对于不付款， 州级编组或流程服务器必须发出3天的退出通知。 租户有15天的时间来纠正违反租赁的情况。 租约结束后， 如果没有撤离， 则会发出3天的通知。 如果房客没有离开， 房东将向法院提起传票和投诉。 法院开庭审理是在10天后进行的， 然后在5天后发布了执行命令， 给承租人上诉时间， 承租人有24小时的时间搬家。

特拉华州

租户有5天的时间支付滞纳金， 或有7天的时间来纠正其他违规行为。 如果承租人威胁说无法挽回的伤害或破坏， 则驱逐可能不作任何通知。 房东随通知一起提出驱逐诉讼。 听证会后， 执法人员会处理所有事情， 以确保租客离开。

佛罗里达州（Florida）

佛罗里达州（Florida）有3天的通知来退出或遵守不支付租金的标准。 佛罗里达州法律规定， 此类声明除非具有州批准的措辞， 否则不具有约束力。 可从法院或法律网站获得所需的声明。 其他违规行为则需要进行7天的更正或退出。 如果房客不遵守规定， 房东将在区域法院提起传票和投诉。 租户有5天的时间来回应。 法官听取了双方的意见， 然后作出最终判决。

佐治亚州（Georgia）

房东发出书面要求以遵守租赁协议。 如果承租人不遵守， 则在裁判法院或州法院作出驱逐裁决之前， 他们有30天的时间搬走。 不同的县使用不同的法院。 提出搬家文件后， 将为住户提供便捷服务， 并听取双方的意见。 确定搬家后， 治安官必须观察双方完成搬家过程。

夏威夷

不付款通知有5天的租金通知， 不遵守通知有7天的宽限期。 没有为威胁行为提供宽限期。 通知期过后， 房东提出驱逐通知， 房客必须退出房屋。

爱达荷州（Idaho）

租户收到为期3天的通知， 以遵守任何违反租赁的规定。 之后， 房东在地方法院提起了强制入室和非法拘留者诉讼。 法官可以下令进行听证， 然后由治安官管理驱逐程序。

伊利诺伊州（Illinois）

房东发送5天的租金通知或10天的其他违法通知。 之后， 他们向地方法院提起传票和投诉， 要求其被强行入境和拘留。 除非房客提出异议， 否则执法人员将处理驱逐事宜。

印第安那州

大多数驱逐通知书都有10天的更正期。 修改或驱逐通知可以人工发送， 邮寄或贴在物业门上。 如果房客不遵守规定， 房东将在区域法院提交驱逐通知， 然后由一名法律官员处理驱逐。

爱荷华州

不付款会导致3天的遵守通知。 可以人工交付给租户， 也可以通过挂号信发送。 随后， 在地方法院提起迁离诉讼。 法官设定日期， 并可以听取双方的意见。 如果决定驱逐， 则律师将接管并管理驱逐过程。

堪萨斯州（Kansas）

支付或纠正任何违反租约的通知具有14天的宽限期， 可以人工交付或通过挂号信发送。 如果房客不遵守规定， 则房东向地方法院提出驱逐通知。 法官签发指示， 执法人员负责管理撤离程序。

肯塔基州（Kentucky）

驱逐通知包含14天的更正期。 可以人工交付或邮寄到物业地址或其他邮寄地址。 宽限期过后， 法院下达命令， 房客被法律官员驱逐。

路易斯安那州（Louisiana）

房东必须证明是法律原因， 例如不支付房租或其他违法行为。 确定原因后， 租户会收到退出通知。 他们必须在5天内撤离。 房客有合法权利通过上法庭反驳通知。 法官发布法院命令将租户遣散， 然后由律师负责处理。

缅因州（Maine）

大多数驱逐通知都带有30天的宽限期。 对于超过7天的未付租金， 财产损毁等， 通知缩短为7天。 房东必须寻求法院命令的驱逐通知， 该通知应由治安官下达。 该官员负责管理驱逐过程。

马里兰州（Maryland）

租客不付租金的情况下， 会要求房东在没有任何宽限期的情况下寻求法院下令驱逐。 如果承租人在法官的最终裁决之前支付了房租， 法庭费用和滞纳金， 则驱逐无效。 如果租户伤害他人， 则必须发出14天的通知， 如果违反合同是出于其他原因（除了不支付房租以外）， 则在寻求法院命令的驱逐之前必须给予30天的通知。 房客可以提出异议， 然后法官在做出最终裁定之前听取双方的意见。

马萨诸塞州（Massachusetts）

房客有14天的时间来遵守法规或搬走。 房东必须有送达通知书的证明。 之后， 房东向县住房法院或地方法院申请传票和提起投诉。 法院设定听证日期， 然后法官作出最终裁决。 裁定后， 房东向法院提交执行命令， 然后由执法人员管理此程序。

密西根州

通知期限由特定的租赁协议确定。 房东必须送达违规通知， 并且房客必须在该期限内遵守或搬家。 如果房客未遵守规定， 则房东必须寻求法院开庭驱逐。 从此时起， 执法人员将管理该过程。

明尼苏达州（Minnesota）

租赁必须具有“重入权”条款。 房东必须发出14天的驱逐意向通知。 法院确定开庭日期并发布驱逐通知。 听证会后， 法院发布驱逐通知， 由一名法律人员管理该程序。

密西西比州（Mississippi）

房东可以在房租未付时立即发出驱逐通知。 对于其他违规， 如果是第一次， 则租户有30天的时间来纠正违规， 对于第二次违规， 则有14天的时间。 房东向巡回法院发出通知， 房客可以提出异议， 因此法官举行听证会。 如果法官裁定房东胜诉， 则此后由法律官员管理驱逐程序。

密苏里州（Missouri）

房东必须有正当理由驱逐， 然后发出驱逐通知， 然后向法院提出诉讼。 除了不支付租金外， 租户有10天时间可以遵守任何违反租约的行为。 如果承租人反对， 则由法官做出最终裁定， 由法律官处理驱逐程序。 如果租户搬离住所， 房东必须将通知发送到租户的最后一个已知地址， 让他们有10天的时间来收回其财产， 然后再进行处置。

蒙大拿州（Montana）

房东可以要求在3天内支付滞纳金， 否则将寻求法院下令驱逐。 其他违反租约的行为从3天通知到14天不等。 所有通知都必须使用政府驱逐通知书的形式发送。 如果违规行为没有得到纠正， 则房东向法院提起诉讼； 如果成功， 则由法律官管理驱逐程序。

内布拉斯加（Nebraska）

承租人若不支付房租， 房东会发出3天的付款通知， 而其他违反租约的行为会给租户14天的遵守时间。 通知必须有送达证明。 通知期过后， 房东寻求法院命令将其驱逐出境， 然后由律师进行驱逐。

内华达州（Nevada）

任何违反租约的行为都会发出5天的遵守通知。 通知必须明确， 并亲自或通过挂号信发送。 如果承租人没有回应， 则会发出第二个为期5天的通知， 通知租客要提起诉讼。 房东必须使用官方的“非法逗留者”通知， 且措词不得更改。 第二次通知将在法院开庭。 法院的裁决需要6个月的时间才能解决。

新罕布什尔

房东可以发出7天的滞纳金通知， 也可以无条件发出通知， 以免其他违法行为， 例如财产损失。 如果房客未支付或纠正违规， 房东将寻求法院命令。 在听取了有关房东的意见并作出决定后， 一名法律官员处理了驱逐程序。

新泽西州（New Jersey）

不支付租金可能导致立即通知房客付款或搬走。 如果房东先前已接受逾期付款， 则通知必须允许30天的付款时间。 其他违规行为需要14天的宽限期才能更正违规行为， 并且必须声明不遵守行为将导致驱逐。 房东必须寻求法院命令， 参加听证会， 然后让执法人员进行驱逐。

新墨西哥州（New Mexico）

业主可能因不支付租金或违反租赁协议而驱逐租户。 房东必须签发“恢复房屋原状请愿书”， 然后将其人工交付， 明显地张贴到物业上或邮寄。 承租人有3天的时间遵守或退出。 然后， 房东必须寻求法院命令， 房客可以反对并参加听证会。 在支付了房东的所有搬迁费用后， 任何超过100美元的个人物品都必须退还给租户。

纽约州（New York）

任何违反租赁的行为都可能导致房东发送纠正违规的通知， 包括支付滞纳金。 这使租户有3天时间可以遵守。 如果失败， 则房东应发送“改正或终止通知”。 这使租户有10天的时间遵守或离开。 如果失败， 则房东应向住房或地方法院提起延期诉讼。 房东还可以在30天内提出退出通知或进行法院听证。 纽约州（New York）还通过举行调解会议来提供其他解决方案。 如果法院同意终止， 则有关执法人员将处理所有诉讼。

北卡罗来纳州（North Carolina）

不支付租金可能导致房东发出“ 10天租金需求”。 如果承租人以另一种方式违反租约， 则房东会发出“10天合规或占有要求”。 法院发出传票， 要求裁判法院进行听证。 如果房东成功， 法院将发布财产判决， 房客必须在10天内撤离或提起上诉。 如果他们败诉， 则由治安官负责驱逐。 剩下的任何个人财产将成为房东的财产。

北达科他州

如果房客未能支付房租， 房东会发出3天的付款或搬走通知。 对于其他违反租约的情况， 没有给出宽限期。 通知发出后， 房东无需接受付款或对违规行为的更正。 房东要求法院签发传票， 由治安官或官方提供服务。 如果法院裁定房东胜诉， 则房客撤离或将事情交给治安官处理。

俄亥俄州（Ohio）

房东会在没有支付逾期租金时发出驱逐意向的通知， 给房客3天的时间来支付。 其他违规行为有30天的宽限期来更正此问题。 该通知必须包含国家认可的措辞。 宽限期过后， 法院发出传票， 双方均有权进行陪审团审判。 如果法院裁定房东胜诉， 则房客有10天的空缺时间或由治安官管理驱逐。 治安费用由房东支付。

俄克拉荷马州（Oklahoma）

如果房客违反租约， 房​​东可以发出退出通知。 退出或遵守通知必须包含5个县要求的要素， 该通知才有效。 该通知可以以任何方式发送， 并且如果租户没有离开， 房东可向地方法院提起诉讼。 法院确定听证会的日期， 如果房东胜诉， 则法院签发执行令， 由治安官管理程序。

俄勒冈州（Oregon）

房东可能因违反租约而驱逐租户。 大多数违规行为是针对不付款， 损坏， 威胁或非法行为。 如果房租迟付， 房东可以在8天后发出付款通知或驱逐通知， 给房客三天时间付款， 或者在拖欠5天后发出6天付款通知。 如果承租人以其他方式违反了协议， 则房东可以在30天内发出30天的驱逐通知或纠正违规行为。 威胁或违法行为可能导致房东发出无条件退出通知， 给房客24小时退出。

如果承租人不遵守任何通知， 则房东向地区法院提起诉讼， 发出传票， 并确定听证日期。 如果房东胜诉， 则由治安官管理驱逐程序， 房东必须将任何个人财产保留30天再处置。

宾夕法尼亚州（Pennsylvania）

房东可以给租户10天的时间来支付滞纳金或搬离物业。 其他违规行为租户有15天的改正时间（如果是12个月的租赁）或30天（如果是更长的租赁）。 如果房客不遵守规定， 则房东向治安法院提起诉讼； 如果房东在听证会后胜诉， 法院将下达财产保全令， 由治安官驱逐房客。

罗德岛

在不支付租金3天后， 房东可以送达驱逐通知， 要求租户3天支付或退出。 房东应进行两次尝试， 以至少六小时的间隔发送通知， 将通知粘贴到物业的可见部分或发送认证邮件。 房东在提起诉讼之前必须具有收货证明。

如果房客不遵守规定， 则会向当地法院提起投诉， 然后由法官确定开庭日期。 如果胜诉， 法院将公布财产拥有权， 由治安官处理驱逐事宜。

田纳西州（Tennessee）

房客可能因不支付租金， 违反租赁条款， 放弃财产， 违法行为或出于安全原因而被驱逐。 房东发送书面通知， 给房客14天的时间更正问题或在30天内撤离。 此后， 房东向一般会议法院发出驱逐通知。 设定听证日期， 房客有10天的时间

犹他州（Utah）

轻微的租赁违约导致房如果这样做， 他们可能会留下。 如果违规行为很严重（财产损失， 违法行为等）， 则房东不会给房客解决问题的机会， 而是在三天后撤离。 如果承租人没有离开， 房东将在地方法院提起诉讼， 在成功听证后， 将下达法院命令， 由执法机构进行驱逐。

佛蒙特州

房东必须向租户发出14天的通知， 以纠正违规行为或退出财产。 他们可以人工或通过挂号信发送通知。 如果房客不遵守， 房东将向上级法院投诉。 房东负责确保租户收到传票的副本。 经过成功的听证后， 法官签发了占有令， 治安官负责驱逐租户。

维吉尼亚州

弗吉尼亚州（Virginia）的驱逐过程基本上包括四个步骤。 对于不支付租金， 房东会发送“付款或驱逐”通知， 给租户5天的时间以纠正违规情况。 对于其他违规行为， 房东发送“驱逐通知”， 给房客21天以纠正违规行为或撤离。 如果房客仍然不合规， 则步骤2是寻求非法拘留者传票， 以启动法庭听证会。 步骤3是法院的决定， 此后租户有10天的上诉时间， 此后法院将拥有非法拘留者的财产。 最后一步是全面驱逐， 或者是县治安官更换房锁， 这将导致租户成为非法侵入者。

华盛顿州（Washington）

房东发出“付款或搬离”通知。 对于其他违规行为， 租户有3天的时间纠正问题或退出。 如果要求驱逐， 房东将向上级法院投诉并发出传票。 法官听取双方的意见， 如果房东胜诉， 则法官发出恢复原状并将其交付给治安官以执行驱逐

西弗吉尼亚州（West Virginia）

西维吉尼亚州的法律很简单。 任何违规行为， 例如不支付租金， 财产损失或其他违反租赁的行为， 都可能导致房东向当地法院提起迁离诉讼。 房东不需要给房客通知或时间来纠正问题。

威斯康星州（Wisconsin）

房东发出为期5天的通知， 以支付滞纳金， 更正任何其他违法行为或退出财产。 下一步是向小额索偿法院提出索赔， 该法院将发出传票以进行听证。 如果房东胜诉， 法院将命令警察或治安官执行驱逐。

怀俄明州（Wyoming）

违反租约会导致房东向租户发出为期3天的通知以纠正问题。 通知可以以人工发送或电子邮件发送， 固定在门上或邮寄。 该通知必须遵循州批准的条款， 内容和措辞。 如果承租人仍然违法， 则房东向地方法院提起诉讼， 并发出传票。 如果听证会由房东进行， 则法院向治安官签发恢复原状， 驱逐程序开始。