全球大重置下的巴别塔
2024年已经到来， 人类第二次全球化的巴别塔在后疫情时代， 正在加速倒塌。
过去四年的两起大事件正对全人类未来10-20年的生活和工作方式带来前所未有的冲击。 一个是2020年的那场历时三年的全球性瘟疫。 另一个就是2022年11月30日， OpenAI发布的ChatGPT。
未来的一年， 还有一起大事件， 将对全球经济和房地产投资产生深远的影响， 那就是将于2024年11月5日举行的美国美国联邦大选。
我并不是一位风险厌恶的房产投资者， 但我在做任何投资决定前， 我会考虑到各种参数， 比如说： 国家风险、 政治风险、 信用风险和利率风险。 过去的3年， 在与众多来自于美国、 加拿大和英国的当地人沟通中（他们的年龄覆盖40-70岁）， 我感受到这次由冠状病毒引发的国家封闭或半封闭状态是这些当地人一辈子也没有经历过的事件。
那么， 这些的历史性事件对我们的房产投资有什么深意地影响呢？
我认为历史是重复的， 只是换了一群人在不同的时间和空间重复着第一性原理。
从始于1760年的第一次工业革命至今， 过去的200余年， 人类在科学领域取得了卓越的成就。 而这些成就让我们逐渐地忘记过去， 并“成就”了今天高傲的人类。
从持续了200余年， “死的人比活的人多”的查士丁尼瘟疫到14世纪中叶的欧洲黑死病， 再到100年前那次东北鼠疫及2003年的SARS。 随着我们的科技的进步， 病毒也在快速地迭代。
2020年的疫情转瞬即逝， 好像从未发生过。
我们能做的是， 从这次疫情中反思自己， 反思自己的价值观、 工作态度和生活方式。 我认为人性是贪婪的， 过去我经常遇到诸如“投资回报率达不到10%”的项目免谈的投资者， 会从这次疫情中有什么新的领悟吗？
或许你很快会找到你的“Aha Moment”， 或许还未到那个节点， 还需要给大家些时间， 让我们拭目以待。
一个人精力、 财力和智力的鼎盛时期通常可以跨越30年， 大概在30岁至60岁。 而经济每一个经济周期也是如此。
美国经济周期回顾（1854年-2023年）
让我们重新温习一下由美籍奥地利学派的经济学家Joseph Schumpeter提出的四个经济周期：
- 经济扩张（生产和价格上涨， 低利率）
- 经济危机（股票交易所崩溃和公司多次破产）
- 经济衰退（价格和产出下降， 高利率）
- 经济复苏（由于价格和收入下降， 库存得以恢复）
在这四个经济周期中， 每个周期都有四个不同的阶段： 扩张， 顶峰， 收缩和谷底。 像商业业务周期一样， 每个阶段都是动态的。
那么， 此时此刻， 我们处于经济周期的哪一个阶段呢？
让我们重新温习一下历史吧！
根据National Bureau of Economic Research（简称NBER， 即美国国家经济研究所）的统计， 自1854年， 截止至上一次经济危机2020年， 美国共有34个经济周期。
1854年至2020年美国34个经济周期的均值统计
距离我们最近的上一次经济扩张起是2020年4月。
美国和加拿大的联邦大选分别是2024年11月5日和2025年10月20日。 从阿根廷的最新当选总统哈维尔·米莱到荷兰的最新当选总统海尔特·维尔德斯， 全球右转的趋势势不可挡。
无论是美国共和党的川普还是加拿大保守党的普瓦列弗尔（Pierre Poilievre）， 谁当选， 我都不会意外。
从德州（Texas）与美国联邦政府关于边境政策的争端， 到过去4年美国和加拿大， 通过合法与非法的途径大量放水移民， 最终的目的是稀释人口结构和选票！
因为非法移民导致的民生问题， 尤其是高企的房价和房租， 都让选民怨声载道。
未来， 是否会有像2020年的那场全球性瘟疫？ 2024年1月的达沃斯论坛已经给了我们答案， 科学家们正在研究“未知疾病X”。
无论是政治因素还是潜在的全球性瘟疫， 这些“黑天鹅”会给我们的经济带来什么样的影响？ 新冠肺炎与“大重设计划”会对我们的经济生活和房地产投资有什么影响？ 未来的6-12个月内， 我们的经济是软着陆还是硬着陆？ 这些， 没有人能知道答案。
但我们确定的是：
不同的房产投资策略在不同的经济周期及阶段的投资回报率表现各异， 有些在经济衰退周期的表现会优于经济繁荣期， 有些会在任何经济周期都会为投资者带来丰厚的回报。
对于当下的我们， 我建议大家对不同的房产投资策略有综合性的掌握后， 找到适合自己风险偏好的投资策略， 深耕并不断地成长。
美房投资的七种投资策略
3.1 独立屋（single-family）投资 （Single Family Home Buy and Hold）
独立屋是投资者投资美国房产中最常见的一种资产。 投资者入手房产后， 通过收取租金的形式来赚取正现金流， 并长期持有， 待房产增值且达到投资者的预期回报率后， 离场退出。
独立屋投资的成败由很多因素组成， 最重要的是正现金流， 这通常由投资的城市和区域所决定。 在纽约、 洛杉矶（Los Angeles）、 旧金山（San Francisco）、 波士顿（Boston）等资产价格较高的城市， 若不经过严格的删选， 很难有正现金流， 主要原因有高昂的房价及低租售比、 苛刻的房客保护政策和租金上涨政策。 所以， 这些城市的投资策略更多的是侧重于资产增值。
投资独立屋前， 你需要问自己的问题是： 如果你期待1-2年内房价大涨后卖出， 那么， 当遇到冠状病毒这样的黑天鹅事件或遇到经济下行的时候， 你能坚持持有这套资产多久？
假设你的房屋每月有正现金流， 那么你可以等到房地产市场复苏的那一天；
假设你每个月要赔100美元， 你能坚持多久？ 假设你每个月要赔200美元， 你能坚持多久？
假设你有2套房产， 这个数字你可以根据自己的实际情况变换， 你能坚持多久？
经济危机来临时， 所有的行业都受到影响， 你的行业是否也会受到影响？ 自己的收入是否会缩水？ 你能否坚持到房地产市场复苏的那一天？
从价格策略来说， 独立屋投资者和房屋翻建和wholesalers很相似， 投资者期待能以较低的价格入手房产， 在高点处卖出。 最核心的是买入价格且要确保每月有正现金流。 所以， 资深的独立屋投资者只关注是否能以较低的价格入手房产。 也就是说， 这种投资策略的最佳入场时间点是经济萧条和经济复苏这两个周期。 这两个周期的贷款利率通常较低， 如果能锁定长期的固定利率， 对长期持有类型的独立屋投资者将是非常好的消息。
除此之外， 在经济萧条和经济复苏这两个周期入场的投资者， 因为这两个周期的入住率和租金会受到大环境的影响， 如果能长期持有到经济全面复苏和高速发展的周期， 投资者的回报率将大幅上涨。
独立屋投资在不同经济周期的表现
3.2 多单元住宅投资（Multifamily Investment）
多单元住宅指的是5个单元（包括5个单元）以上的房产投资。 多单元住宅的投资范围很广， 从10个单元到200个单元， 甚至上千个单元。 和独立屋投资相比， 多单元住宅投资的优势是可以最大化运用规模经济的优势。 比如说， 一栋100个单元的公寓楼（multifamily）， 你只需要雇佣1-2个全职的物业管理人员、 兼职的保洁工作人员和维修维护人员。 运营收入可以最大化并分散租金收入风险， 同时， 运营成本可以达到最小化。 这种规模经济的优势在独立屋投资中， 就很难体现。
多单元住宅的投资策略通常有两种：
- 现金流： 这种投资策略从本质上和独立屋一样。 投资者通过购买一整栋物业， 通过规模经济优势， 最大化自己的投资回报率。
- 资产增值： 这种投资策略与翻建独立屋类似。 通过投资到因为经营管理不善的资产， 提高运营能力、 改善内部和外部环境等方式提高入住率来提高公寓楼的财务经营状况。 投资者通常持有3-5年或更久， 在高点时卖出。
因为多单元住宅的投资金额较大， 通常采用的方式是寻找多个合格投资者， 以联合投资（银团投资： Syndication）的方式成立项目公司来收购和管理资产。 其中， 一个主动性投资者或公寓运营方负责寻找可投资标的物、 收购、 物业管理和利润分配等事宜， 他们通常是无限合伙人， 其他不参与管理被动收入投资者为有限合伙人。
多单元住宅在不同经济周期的表现
多单元住宅最核心的投资策略和独立屋类似， 如果能以低价购入且可以通过合理运营产生正现金流， 这种投资策略在任何经济周期都可以适用。 需要注意的是： 不同规格的多单元住宅在不同的经济周期， 表现各异； 通常， 高端公寓楼和最低端公寓楼在经济危机来临时， 因为租客收入缩水， 会受到不同程度的影响。
多单元住宅的资产价格取决于资产化率（Cap Rate）， 资产化率越低， 资产价格越高； 资产化率越高， 资产价格越低。 当利率较高的时候， 资产持有者有更大的动力卖出资产。 通常， 这种投资机会主要出现在经济衰退周期和经济复苏周期， 尤其是经济衰退后期。
资产增值投资者通过提高运营收入来提升资产价值， 这在经济扩张周期会为投资者带来丰厚的收益率。 这个周期内， 标的物的资产化率不算太低（这意味着价格比较合理， 可以找到被低估资产）， 租金处于上涨空间。 资产增值的周期通常需要3-5年来实现， 这意味着在经济繁荣期后期或经济扩张最高点时很难找到投资机会， 因为大家都不想在经济危机的时候抛售房产， 这意味着你的投资遭受损失。
3.3 商业地产： 公寓楼、 自动仓储、 零售商场和医疗办公楼
商业房产投资是美国房产投资中深受投资者欢迎的一种投资策略。 在美国， 商业房产投资包括： 多单元住宅（公寓楼）、 可移动房屋公园、 办公楼宇、 自动仓储、 零售商场和医疗办公楼等多种形式存在。
对于绝大多数商业房产投资者， 其收入主要来自于房屋租赁， 这和独立屋买入持有策略（Buy and Hold）相似。 这也意味着， 商业房产在不同经济周期下的表现和独立屋买入持有策略大体一致。
商业房产和独立屋买入持有策略也有本质性的区别：
- 商业房产投资金额通常高于长期持有的独立屋。 而当经济进入衰退后， 银行审批商业贷款的难度增加， 这意味着很多商业房产投资者对于在经济衰退下产生的大量投资机遇会束手无策。 也就是说， 绝大多数商业房产投资者更倾向于在经济复苏和扩张周期下， 通过金融机构逐渐放宽的贷款政策来寻找投资机遇。
- 许多商业地产投资者依赖私人投资者来为其部分或全部房地产投资交易提供资金， 这是一种称为私募或联合发行的投资形式。 因为商业房地产投资者依赖个人投资者的资金， 其更有可能在个人投资者受经济影响较小且其投资乐观预期回暖下， 投资到新的项目。
- 在美国， 很多商业房产投资的区域通常更集中且具备耐经济衰退等要素， 某些类别的商业房产投资
在经济衰退中的表现会更好。 比如说， 在经济衰退周期， 可移动房屋公园的投资策略表现更突出， 这是因为很多人的收入减少， 需要更经济实惠的居住空间； 除此之外， 自动仓储投资也是在经济危机中表现突出的投资策略， 主要是人们因收入减少而换至到更小的房子， 多余的家庭储物需要放在自动仓储中储存。
总体来说， 传统商业投资类别在经济逐渐走出低谷， 进入经济复苏和扩张的早期时， 更适合长期投资的投资者， 通常， 他们会选择投资到耐经济衰退的资产类别。 这样， 在不同的经济周期下， 投资者都可以有稳定的净现金流收入。
商业房地产在不同经济周期的表现
对于普通投资者， 购物商城和办公楼宇等商业房产投资方式存在着大量不可控因素。 这也让很多投资者把投资的目标投入到独立屋和多户单元楼（公寓楼）这两种投资方式。
那么， 这两种资产类别在2008年那次全球性经济危机中的表现如何呢？
首先， 让我们通过美国贷款机构房利美和房地美的多户型单元贷款违约数据。
上图为2005年至2019年， 通过房利美和房地美申请贷款的多户型单元的贷款违约比例。 其中， 房利美的公寓楼贷款违约率在2010年达到了最高值0.8%， 而美国另外一家贷款公司巨头房地美的公寓楼贷款违约率在2010年达到了最高值0.4%。 此外， GSE多户违约比例在2019年末年仍保持在2008年金融危机前的水平。 在2017年飓风过后， 房利美的贷款违约率上升了至0.13%的峰值， 而房地美的违约率为0.01％。
2008年， 独立屋的贷款违约率如何呢？ 我们可以从下图中寻找到答案。
从2005年至2019年， 通过房利美、 房地美、 美国联邦住房管理局(FHA)、 美国退役军人贷款(VA) 申请贷款的独立屋的贷款违约比例。 其中， 上述四家贷款机构提供的贷款违约比例， 在2010年达到了最高值， 违约比例最高的机构为FHA， 高达9.4%； 违约比例最低的机构为房地美， 也高达4.1%。
3.4 房屋翻建 （House Flipping）
房屋翻建是众多房产投资者喜爱的一种房产投资策略， 也是众多投资策略中被商业化最高的一种。 大家在美国常见的各种电视节目上， 经常能见到很多明星房屋翻建节目。 比如说HGTV的Masters of Flip。
房屋翻建是以低于市场价收购房产， 通过翻新和局部修理来提升房产价值， 以市场或高于市场价卖出来获取利润。 因为房屋翻建取决于在低点收购房源， 并在高点卖出， 这个投资策略通常适用于在房产价格上升的阶段， 也就是在经济复苏和繁荣期。 如果房产的价值处于下降通道， 缩水的价值将会大幅度压缩投资者的利润空间。
从收购房源到、 装修到最后卖出， 通常需要3-6个月时间， 投资者需要时刻关注不同经济周期的拐点， 如果你在经济下行前的拐点卖出， 你的利润率会最大化； 但在经济下行前你没有卖出， 你处于两难境地。 很多投资者拒绝在经济下行割肉止损， 他们将面对长期套牢的境地， 因为职业的房屋翻建投资者会有多个项目同时进行， 并且有很多银行或个人贷款， 每个月的账面成本会很高。 他们通常要面临的是要等待多年经济才能复苏， 而他们的成本不止是金钱， 还是时间和信心。
经济下行结束后， 房屋翻建投资者会在经济复苏时期有大量的投资机遇。 在所有的房产投资策略中， 房屋翻建受市场周期影响最大的一种投资策略， 下图为房屋翻建在不同经济周期的表现。
房屋翻建在不同经济周期的表现
3.5 Wholesaling
Wholesaling是众多房产投资策略中对投资者的启动资金要求最少的投资策略之一。 通常， 投资者需要通过自己对市场的敏锐判断和卓越的谈判技巧来寻找和购买低于市场价值的房产， 并在短期内卖出或过户给其他投资者的投资策略， 这种策略是以赚取佣金为主， 是主动收入。
Wholesaler的主要客户是Flipper， 也就是房屋翻建投资者。 这意味着他们需要以比房屋翻建投资者更低的批发价从市场上获取房源， 并快速地出手， 这两种投资策略所经历的经济周期影响大体相同。 但对于wholesaler， 最佳的时机通常在市场中房源紧缺的情况下。
Wholesaling 最佳时期是：
- 经济复苏后期
- 经济繁荣期
这种策略对投资者的沟通能力、 谈判能力和市场营销能力有较高的要求。 此外， wholesaler需要具备比房屋翻建者更低的价格获取房源的能力。 如果你能熟练掌握这个技能， 你在其他的经济周期也可以获利， 但因为市场上的有效房源存量减少， 市场规模有限。 对于wholesaler， 创建自己的买家名单很关键， 除了房屋翻建投资者， 市场上普通的买家、 投资客、 开发商和私募基金都是潜在的合作者。
在经济复苏初期， 市场会有很多房源， 但这种房源可以通过MLS等公众平台获取， 这也意味着房东和房屋翻建者可以无障碍的沟通， wholesaler在市场上的价值并不大。 下图为Wholesaling在不同经济周期的表现。
Wholesaling在不同经济周期的表现
3.6 私贷和硬钱贷款（Private and Hard-Money Lending）
私贷也可理解为民间借贷， 在美国， 这套投资流程已经非常标准化和规范化。 私贷投资者主要建立在信任的基础上， 你可以把钱借给亲戚、 朋友、 同学和投资者。
硬钱放款人通常是专业放款人， 他们与借款人没有私人关系也并不认识， 他们通过评估和抵押借款人的资产来确保其借款如期收回。 其风险通常取决于其抵押物的价值， 如果在经济下行周期， 房产（抵押品）价值缩水， 若借款人不能如期还款， 放款人的投资收益率将缩水或损失。
贷款这种投资策略在任何市场周期都可以盈利， 尤其是对于那些可以承销不同贷款种类的公司。 许多放款公司会采用多元化投资策略， 将资金出借给不同的房地产投资者， 比如说： 开发商、 房产投资人、 商业房产投资者、 房屋翻建投资者。 放款人会更根据所在的经济周期对不同类型房产投资者的影响， 来随时调整他们的投资策略。
虽然房产贷款投资者在任何经济周期都可以盈利， 但在不同的周期， 所面临的的风险和投资回报率也不尽相同。 通常， 供需关系和利率会影响投资者的利润率。 当利率高时， 房产投资者的需求高， 而市场上提供贷款的公司减少， 贷款公司的利润率增加； 而利率低， 市场有众多便宜资金入场时， 贷款公司利润率降低。
在经济衰退和复苏周期内， 专业的贷款公司减少， 而私人贷款因为对市场不熟悉， 不敢轻易贷款。 专业的贷款公司有可能会获取超过10%或更高的回报率。 但在经济繁荣和达到顶点时， 市场会有大量的贷款公司竞争， 这时贷款公司的利润将大幅降低。 许多贷款公司只专注于向一种房产投资者贷款， 通常为房产买入持有策略的投资者或房屋翻建者。 这样的策略会让贷款公司处于同样的市场周期性风险， 尤其是经济处于顶点的阶段。 下图为私贷和硬钱贷款在不同经济周期的表现。
私贷和硬钱贷款在不同经济周期的表现
3.7 房产票据投资（Notes Investing）
当购房者通过银行或贷款机构申请贷款时， 会出现一个称为期票的文件， 该文件定义了贷款的条款， 包括贷款金额、 付款金额、 付款次数、 频率和时间、 逾期付款罚款等。 票据本身仅是付款承诺， 没有抵押品担保。 证券文书将票据与契据联系在一起， 作为财产的抵押权。 它还阐明了如果借款人未能付款， 贷方的追索权（抵押品赎回权）， 以及许多其他细节。
常见的几种票据包括：
- 使用卖方融资出售财产， 并从票据中赚取现金流；
- 购买“不良”票据（即借款人未按承诺付款的票据）， 通过大幅折扣及与借款人重新谈判拟定还款策略从票据中获利；
此外， 投资者可以购买第一或次位留置权（lien）的票据。 其中， 第一留置权票据是那些在借款人违约的情况下最先拥有权利获得付款的票据。 如果财产被取消抵押品赎回权， 或者作为破产的一部分， 借款人被迫偿还债务， 则第一批留置权票据持有人将是第一个获得付款的人。 对于大多数投资者， 这是更安全的投资方式。
初级留置权是指不在第一位置的票据。 这意味着如果借款人违约， 票据持有人不能处于止赎或获得付款的第一位， 票据持有人通常只有在他能说服借款人付款或在第一留置权票据持有人的全部余额都还清后， 且还剩钱时， 才会获取回报。 如果第一留置权票据持有人的欠款还没有还清， 初中留置权持有人将受损失。 通常， 房产票据投资可以在任何经济周期获利的一种投资组合。
房产票据投资在不同经济周期的表现
小结
对于接大多数投资者， 在做投资决定前， 建议大家区分投资战略和投资策略的区别。 战略通常高于策略， 在房产投资领域， 这是关于投资于房屋翻建、 高买低卖或长期持有的决定； 而投资策略是在确定好投资战略后， 具体是实行方案。 比如说， 如果我们的投资战略是低买高卖， 通过翻新并快速卖出房产赚取收益， 那我们是投资到独立屋的翻新还是公寓楼的翻新呢？
无论投资哪一类资产， 最关键的是清晰的了解和定位自己， 对个人的风险偏好和投资回报率做好准确的评估。
同一类资产， 有的投资者会赚得盆满钵满， 而有的投资者则交了高昂的学费， 这里的决定性因素有哪些呢？
是投资的城市和社区或资产级别？ 还是入场时间或投资战略或策略？
不同的房产投资策略在不同的经济周期及阶段的投资回报率表现各异， 有些在经济衰退周期的表现会优于经济繁荣期， 有些会在任何经济周期都会为投资者带来丰厚的回报。
在不同的经济周期， 房产的投资策略虽不尽相同， 但成功的房产投资需具备以下几个条件：
- 手持现金；
- 与业内人士建立交易信任和交易关系；
- 胆大心细。
作为聪明投资者的你， 准备好了吗？
