我认为， 土地是所有房地产投资的本质。 很简单， 因为所有的房地产都基于土地， 这一点， 无论从其中文“房地产”还是英文（real estate）的表达形式， 都体现了土地的内在价值(Intrinsic Value)。 如果你生活在北美， 你可以去调查下城市核心区域的空地持有者， 这些物业的持有者少则持有10年， 20年， 多则几十年， 上百年。 这种投资方式也叫土地储备（land banking）， 中文圈也叫囤地。
如果你去搜索“李嘉诚囤地”， 你会发现其众多成功的囤地案例。 但这世界上并不是每个人都是李超人， 我们可以通过成功人士的投资轨迹， 吸取养分， 为自己的投资做判断。
对于房地产投资者， 独立屋（single-family）和多单元公寓为常见的投资方式， 但大多数投资者对土地投资知之甚少， 土地投资是为少数房地产投资者-开发商和建商涉及的投资领域。 也因为如此， 其投资方式， 包括尽职调查被少数人掌握着， 圈外人极少了解， 这使得土地投资的尽职调查看起来很神秘， 其细节并不为投资者所熟知。
土地， 在美国和加拿大， 大部分情况是永久产权。 当你决定投资一块土地时， 尽职调查是你的投资决策中， 最关键的一环。
土地价值
在拿到卖家迁回的合同后， 我会第一时间做comparable analysis分析， 看一下我的收购价格和市价的关系。 房地产行业有一句话： you make money when you buy. 也就是你以市场价的多少比例购入资产， 也就是你的安全边际是多少。 在做我常用的数据分析网站包括： Zillow, Redfin, Realtor。 如果在过去6-12个月， 物业周边只有2-3块土地的成交量这个区域的房地产市场并不是很活跃。 你若想很快出手， 那就要注意了； 如果你想长期持有， 你需要看一下土地周围是否有已经成熟开发的社区， 或者这个地块是否位于城市的发展通道上。
Zoning（土地性质）
Zoning的意思就是你能在这块土地上盖什么类型的物业。 比如说： residential， agricultural， industry和commercial等。 在美国， 你需要去该块土地所在的城市和县政府查阅zoning ordinance； 如果你在加拿大， 你需要查看的是zoning by-law和zoning map。 当你第一次翻阅这份数百页的文件时， 我知道你的心情， 因为我曾经也经历过。
在不同类别的土地性质下， 比如说residential， 又分为R1, R2, R3, R4, R5 等， R代表Residential， 1,2,3,4,5 通常代表着是密度， 比如说R1只能建一栋独立屋； R2能建两栋detached house， 这取决于每块土地所在管辖区对这些名词的解释。 如果R5 为可以建10个单元的multifamily 多单元公寓的土地使用用途， 那两块同样面积的土地， 通常土地属性为R5的价值会高于R1。
Setbacks
大家可以把setbacks理解为在这块土地上盖房子时， 建筑物或其他结构必须从街道或道路、 河流或其他溪流、 海岸或洪泛区或任何其他被认为需要保护的地方退缩的最小距离。 下图为加拿大多伦多（Toronto）市的Zoning By-Law关于RS zone的setbacks要求。 其中， 后院的最低长度为7.5米或25%的地块长度。
土地形状
你需要查看该地块的县 GIS 地图或平面图， 以了解该地块每边的尺寸。 你需要确保地块的可使用尺寸及是否存在测量错误。 例如， 一块面积为 1 英亩， 但宽 2 英尺， 宽 21,780 英尺的地块， 其实是无法使用的地块。 但仅查看面积， 你很难看出问题。 如果在 GIS 或平面地图上， 你会看到该地块 无法使用， 除非可以在该地块上放置广告牌。
地形Topography
我在北卡（North Carolina）投资土地时， 经常会在大雾山国家公园周围的城市（Great Smoky Mountains）遇到地形很陡峭的土地， 在这种地块上建造方式的成本会比平底的预算高很多。 比如说， 如果没有城市供水， 自己打井的成本就会增加。 当然， 如果一座山上有一块平整的土地， 很多买家也会愿意为美景来支付更高的价格。
如果你人不能去现场看地（在土地投资中， 不去现场看地是很常见的）， 你可以查看Google 地图上的 Terrain 图层， 或查看该县的 GIS 系统是否有地形图层。 线条越靠近， 地形就越陡峭， 因此您需要记下海拔符号以及地图上描绘的等高线的间距。
道路交通
很多土地因为之前分割的原因， 没有road access， 是一条死路， 即为没有进出口的道路。 土地也可以有合法的通道easement， 而不是物理通道， 这意味着可以合法地立即到达该房产， 但实际上不存在通往该地块的物理道路。 这也会影响您的购买价格， 因此您需要检查这一点并确保将其计入您的购买价格中。 通常， 获取easement的方式是和旁边有道路进出口的物业持有者商量好， 并签订了一份easement协议， 且这份协议在县政府的档案室可以查询到
通常， 我会查看县 GIS 系统以及 Google 地图， 了解该房产是否有实体道路通道。 没有道路通道的房产仍然可以出售， 例如卖给邻居， 但是没有道路通道的房产会限制你的买家群体， 并会影响你的购买价格。
产权搜索Title search：
产权搜索的除了验证所有权， 其他常见的问题包括：
- 是否有任何未偿还的留置权（lien）或贷款？
- 房产有契约限制（Deed Restrictions）吗？
- 是否有easement 记录？
我曾经遇到一个卖家是90岁的奶奶， 她的土地的地契（deed）上的名字是她和她的堂兄两人。 她的堂兄已去世， 其合法继承人是他的儿子。 而他的儿子在监狱里， 他们已经失去了联系。 但这位奶奶认为可以出卖土地， 当我和她的女儿解释了法律流程后， 她的女儿也尝试联系了几次在监狱里的小哥， 但最终没有下文。
房地产税
关于房产税， 我第一步要查询的是业主是否按时支付房地产税。 如果你看到有法拍和欠税记录， 则该房产存在问题， 因为上一手买家在第一次购买时没有发现这些问题。
业主委员会（HOA）
HOA 全称为Homeowners Association, 为美国常见的一种社区形式， 就好像中国的小区物业委员会。 这种形式， 在加拿大并不常见， 很多高端社区会有HOA。 位于HOA的土地和物业， 会根据其价值支付物业中心物业费， 如果业主不支付， HOA可以在你的房产上注册lien（房地产留置权）， 超过一定时间后， 可以进行拍卖， 用拍卖所得赔偿签下的物业费。 此外， 作为投资者， 我最不喜欢的是HOA 的CC&R （Declaration of Covenants, Conditions, and Restrictions）， 中文为契约、 条件和限制。 契约规定了HOA的业主可以或不能对其物业做什么。 这种对物业的开发限制通常比县政府的zoning by-law有更多的限制。 我通常不会购买位于HOA的土地。
Flood Zone-洪水区
在美国， 很多空地是位于洪水区的， 尤其是靠近水源周围的地块。 我之前在北卡在对一块6英亩的土地做尽职调查时， 发现超过2/3 的土地位于洪水区， 最后我放弃了这块土地的收购。 当然， 并不是所有的位于洪区的土地都不值得投资， 比如说， 佛州（Florida）的很多土地都位于洪区， 你可以通过看周围邻居的土地是否有房子来做初始判断。
除此之外， 位于洪水区的土地， 其保险费用会较高。
你可以通过FEMA.gov的 NFHL Viewer来查看你的物业是否在洪水区， 以及其级别。
环境问题
如果你投资的土地所在的地区是大都市， 你需要查看土地是否有污染。 比如说， 如果你的地块在一座加油站或汽车修理店旁边， 那你要注意土地被污染的问题。 你可以通过www.EPA.gov， 了解房产是否位于存在已知环境问题的区域。
自然栖息地-湿地
你需要联系县评估员以及规划部， 了解该地区是否存在任何自然栖息地限制。 市政府通常有专业人士进行调查， 如果你的物业位于湿地或动植物保护区， 这会限制土地的使用， 我通常不会购买位于湿地或自然保护区的土地。
市政供水/井水
如果你的卖家不确认土地上是否有市政用水或水井， 你需要联县水利部门查询该地区是否有供水服务， 如果没有， 您需要了解连接到的流程是什么。 通常， 如果是都市的infill lot， 市政供水的可能性很大； 如果是郊区的土地， 大概率需要自己打井。 如果需要打井， 那么你需要联系d当地的钻井公司， 以估计该地区的水位以及打井所需费用的大概数字。
排污系统
你需要咨询县规划或卫生部门， 了解物业是否有化粪池或下水系统， 如果没有， 需检查是否有任何与此相关的限制。 如果该房产位于大都市区， 那么通常会限制化粪池的安装位置（相对于邻近地块上的其他化粪池和水井）。 如果相邻的地块的水井在县规定的最小距离内， 那么你可能无法在这块土地上盖房子， 或者建造房屋时需要客服一些障碍才能安装化粪池。
电力/燃气
你需要咨询县规划部门， 了解哪些公用事业公司在该地区提供电力/天然气， 并直接联系他们， 了解他们是否为你的土地提供服务以及连接的成本和流程
持有成本
最常见的土地持有成本为房地产税和物业费。 通常， 因为土地上没有建筑物， 物业税较少， 通常为几百元。 当然， 如果你的土地在市中心核心地带， 那房地产税也会增高。
