我在和很多准备和已经投资于北美房产的朋友交谈中， 经常能发现一种现象： 大家做投资决策时主要依赖对未来房价升值的预期。
这种已经根植在我们投资思维模式中的潜意识来自于过去20年中国房产投资经验的积累。 对房产增值的预期， 或者说幻想， 在我看来， 是人性贪婪的完美体现。 这种贪婪在世界不同民族中， 都得到了完美的展现。 很多人已经淡忘了2008年那场全球性金融危机， 那场危机前， 很多来自于美国东海岸和西海岸的投资者都“希望”他们的房产投资能够在未来大涨， 而市场的规律给了大家一个深刻的教训。
但10年后， 绝大多数人都忘记了那次教训。 这， 也包括我自己。
不要投机和希望自己的房产投资能够大涨。
“希望”并不是一种靠谱的“投资策略”。
资产增值是投机者的预言， 而你和我都没有可以预测未来的水晶球， 而具有这种预言能力的法国著名的占卜师诺斯特拉德马斯也于1566年逝世。 如果我们连接下一分钟将要发生的事情都无法预测， 我们凭什么预测未来1年、 5年和10年将要发生的事情呢？
2019年年初， 如果你想把运气放在纽约长岛上的亚马逊第二总部项目， 期待亚马逊会在未来5年内带来2.5万个就业岗位以及带动周边经济的发展。 那么， 我很抱歉地告诉你， 这件事的结果并不竟如人意。 对我来说， 即使亚马逊第二总部最终在纽约长岛投资， 我更在乎的是我的入场时间、 购房费用和持有成本， 而不是简单地把“希望”放在对未来美好的幻想中。
资产升值前， 现金流是唯一可以确信的事。
暂时忘掉资本增值， 让我们关注现金流， 看看每一套房产投资交易中的数字。 确保这些数字符合你的最终目标， 确保你购买的每一处房产都能让你离目标更近一步。
假设你在洛杉矶（Los Angeles）购买了一套100万美元的独立屋（single-family）， 并期待未来5-10年这套房产可以大涨。 但在这种资产昂贵的民主党主政和租客友好的城市， 作为房东， 租金有时候并不能支付昂贵的持有成本。 有时， 为了保护弱势群体的利益， 如果房客是单亲带着孩子的妈妈或是刚刚失业的人， 你将如何处理确保你的资产可以有持续的正现金流呢？
通常来说， 你在整个房产的持有周期内， 会遇到三种情况：
- 假设你的事业在蒸蒸日上的阶段， 每年要支付$3,000的持有成本， 你愿意等待5-10年？
- 假设你的事业遇到了低谷， 收入大幅缩水， 每年要支付$3,000的持有成本， 你能等待5-10年吗？
- 你能确认你入场的时机是在经济和资产波动的哪个周期？ 经济衰退？ 经济扩张？ 经济繁荣？ 假设你的投资在一个经济周期的顶部， 你能确保你的房产能挺过接下来的经济危机吗？
更重要的是， 以上的假设是在5-10年， 你投资的房产的价值是线性增长的。 但就像很多经济学原理， 这种假设在现实的世界中， 真的成立吗？
资产增值的投资策略是在与市场博弈， 更是一场未知的赌博， 因为国内房产投资的特殊性， 我们国人出海投资绝大多数是持有这样的逻辑来做投资决定。 我们在做全球化资产配置时， 要考虑到国内外的房产投资逻辑的不同， 这样才能减少由市场风险带来的不确定性。
作为国际房产投资者， 我并不反对资产增值。 恰恰相反， 作为投资者， 财富主要的来源之一就来自于资产升值带来的权益收入。 换句话说， 现金流是用来支付我们今天的账单， 而资产升值是让我们的财富得以快速增长， 并让我们有更多的选择。
我们有哪些选择呢？
- 重新杠杆化资产， 并使用抵押贷款出的现金投入到新的投资机会；
- 出售现有资产并以权益换取更大的房产投资机会；
- 卖掉升值的资产， 和自己心爱的人在海边买一套度假别墅， 从此面朝大海， 春暖花开；
在创造持续正现金流的美国房产投资策略中， 房产增值的设定取决于NOI（Net Operating Income）， 也就是净营业收入。 这意味着， 为了以高于我们初始投资的价格出售我们的房产或把我们的房产抵押， 通过再融资套现， 净营业收入必须增加。
无论是哪一种选择， 作为现金流投资者， 我更看重的是我的房产投资策略是否可以在任何经济周期都有持续的正现金流 ， 让我能耐得住寂寞， 等到资产大幅增值， 可以套现离场的那一天， 这也是作为一位普通人实现财富自由和增长的核心。
在不同的视角中， 有些人担心现金流， 因为他们只关心现金流； 有些人只关心资产增值， 因为在他们的世界， 现金流并不能创造财富， 而资产升值是财富增值更好的选择。
对我来说， 现金流或权益（资产增值）并不是问题的本质。 在任何经济周期中持续的正现金流和主动的资产增值是我做投资决策考虑的核心。 因为， 现金流是为了以权益为代理的财富积累而存在的。
作为聪明的投资者， 你的选择是什么呢？
