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我在美国投资房产时， 经常会遇见与并不拥有产权的卖家谈判的情况。 通常， 这些卖家是已经去世的产权人的家属。
很多时候， 当产权人去世后， 产权人的亲属开始支付房产税和物业费， 他们会假设自己是新的业主。 而事实上， 他们并没有权力出售这些房产。 如果去世的产权人的名字仍然在物业上， 并没有向县政府提交相关法律文件， 则卖家很可能无权出售该处房产。
什么是所有权链 (Chain of Title) ？
假设你正在与卖家A谈判， 卖家A正尝试出售他的父亲B和母亲C的一处房产。 如果B和C并没有把产权过渡给A， 则A并没有资格把物业出售给你。
所有权链需要从已故所有者B和C 传递给A， 然后从A传递给买家。 所有权链不能简单地跳过 B和 C， 传递给A。 因为从法律上， A从来没有拥有过该物业。
如果卖家A想合法地出售物业， 他面临以下4种情况来办理“清晰的所有权链”。
卖家A的父母在遗嘱中， 把房产留给A
在这种情况下， 卖家A已经顺利地完成了出售房产的第一步。 接下来， 他需要向县遗嘱认证法院提交一份请愿书， 允许卖家A出售该物业。
在向法院申请probation期间， 假设其他继承人没有对出售该处物业有异议， 法院将签发一份名为“管理书”（Letters of Administration/Letters of Authority）的文件， 声明 A 是个人代表（又称为执行人-Executor）， 并有权出售该处物业。
请点击此处 (https://www.nccourts.gov/assets/documents/forms/e202-en.pdf)查看北卡（North Carolina）的“管理书”范本。
该文件签发后， 卖方A需要提供以下四份文件的原件来完成房地产交易：
- B的死亡证明
- C的死亡证明
- 管理书/授权书， 指定 A 为遗产的“个人代表”（或“执行人”）
- Deed， 由遗产的个人代表/执行人A签署
这些文件被县记录员在契约登记册中登记好后， 且产权没有其他问题， 买家将成为拥有清晰产权链的新的物业所有者。
卖家A的父母在信托中， 把房产留给A
信托（Trust）是由最初的财产所有者， 即为本文中的去世的财产所有者B和C）创建的法律文件。 信托不是法人实体， 也不是由县政府记录的文件。
该文件只是一份法律协议， 其中委托人Trustor（又称为Settlor或Grantor， 因为他们是原始财产所有者）列出了有关其死后资产应如何处置的所有详细信息。
当委托人去世后， 信托中有说明他们的资产应该如何处置， 他们的所有资产将自动跳过正常的遗嘱认证流程， 直接进入信托， 资产将由受托人(Trustee)控制。
受托人Trustee是委托人Trustor指定执行信托中所述计划的人。 此人有法律义务按照信托的规定执行计划， 以维护信托中列出的受益人的利益。
受益人Beneficiary是委托人指定的在委托人去世后接收其资产的个人或实体。 假设委托人B和C希望将他们的房产交给受益人A， D被被指定为受托人。 D将有法律义务确保该物业的所有权合法转让给 A
如果房产是放在信托中， 卖方A将遇到三种情景。
情景1： A被列为该物业的受益人， 信托授权受托人将财产直接转让给受益人；
这种情况下， 卖家A应已是物业的持有者。 如果委托人B和C刚去世， 受托人应很快将财产所有权转让给 A）。 当A成为新的物业持有者后， 他只需要创建一份新契约Deed， 并将物业转让给买家。
情景2： A被列为信托的受托人， 信托授权受托人A为了受益人的利益清算财产；
在这种情况下， 如果A是受托人， 他将拥有将物业出售给买家的权力， 因为受托人A的主要目标是清算财产以换取现金， 而不是将物业转让给受益人。 受托人A（卖家）需要代表信托签署房产契约Deed， 签署信托证书Certificate of Trust（日期应在过去 12 个月内， 以验证其作为受托人的角色）。
受托人A（卖家）需向买方提供四份文件来完成产权交接。 包括：
- 受托人A（卖家）代表信托签署的房产契约Deed
- 受托人A（卖家）签署的信托证书Certificate of Trust
- 委托人B的死亡证明
- 委托人C的死亡证明
情景3： A 被列为财产受益人Beneficiary， 信托授权受托人为了受益人的利益清算资产；
如果信托授权第三方受托人出售财产并将收益交给受益人， 买方将必须收集与上述情景2 中列出的四份文件。
情景2与3的唯一的区别是： 该第三方受托人必须就销售价格和受益人达成一致。 如果受托人是第三方律师或信托管理公司， 他们通常只是执行 受益人A 和信托文件中指示他们做的任何事情， 即为出售财产并获得现金， 那么流程应该比较简单。 如果受托人是家属， 他们对物业的售价有异议， 房产成交会更具挑战性。
卖家A的父母未留下任何遗嘱或信托， 且该财产尚未经过遗嘱认证
在这种情况下， 物业必须经过遗嘱认证probate流程后， 才能被出售。
如果A在卖房前， 遗嘱认证流程尚未开始， 他们将必须向物业所在的县遗嘱认证法院提交请愿书。 法院将指定某（些）人作为遗产的个人代表。
由于没有遗嘱可言， 法院对于谁应该控制哪些资产没有明确的指导。 如果只有一名法定继承人， 那么这个过程不需要很长或复杂， 但如果对如何分配资产有任何疑问， 事情可能会很快恶化。
当A最终被法院任命为遗产的个人代表时， 法院将签发一份称为“管理书”的文件。
该文件赋予A代表死者遗产出售物业的法定权力。 这份文件弥补了所有权链中的空白， 尽管从技术上讲， 契约尚未从 A 和 B 转移到 C。
如果死者有很多子女（在北美， 这是很常见的情况）， 这意味着有很多人可以成为遗产的个人代表。 这种情况下， 我不会花太多的精力在这个deal， 因为我的经验是这个过程耗时耗力， 最后结果难料。
卖家A的父母未留下任何遗嘱或信托， 但该财产经过遗嘱认证
这种情况下， 假设卖家A已被指定为遗产的个人代表/遗嘱执行人， 他应该拥有县法院出具的授权书原件。
受托人A（卖家）需向买方提供四份文件来完成产权交接。 包括：
- 法院出具的遗嘱执行人（卖家A）授权书原件
- 由遗产执行人A（卖家）签署的产权契约
- 委托人B的死亡证明
- 委托人C的死亡证明
这些文件被县记录员在契约登记册中登记好后， 且产权没有其他问题， 买家将成为拥有清晰产权链的新的物业所有者。
作为房地产投资者， 无论是我们作为买方还是卖方， 提早建立遗嘱和信托会省去很多不必要的麻烦。 所以， 如果你有幸阅读了这篇文章， 请尽早行动起来！
