在我最初投资房产时， 经常听到投资者投资于A、 B、 C或D类型的房产。
这就好像我们大学的成绩， A是最高成绩， 以此类推， D最差， 或者可以定义为不及格； 在房产投资时， 并没有任何官方的政府组织机构或公司对不同类别的房产进行分类。
不同的投资者对不同级别的划分也不尽相同， 有的投资者会把房产划分为A至C， 有的会在A至F范围内评级。 也就是说， 你可能会说某个地方是C级， 意思是你认为它是最差的， 因为你从A级到C级打分； 与此同时， 那些从A到F等级的人可能会认为自己的房产还算中等。
为了方便我们在本章的讨论， 我们将使用A到D的等级划分， 这也是是最常见的划分标准。
除了房产所处的地理位置的等级划分， 财产本身可以被分类为A、 B、 C或D财产。 所以你可能会听到有人说： “我在B区有一处A房产。
为了给分类系统增加更多的特异性， 一些人会在那些等级上加上A + 或A-， 所以你也可能会听到： “在B+区域的房产是B-”。
A 级别
A级别的地段是一个拥有最新的建筑、 最热门的餐厅、 最好的学校、 最富有的人以及最昂贵的房地产的位置。 这里是你能找到的最好的位置， 且拥有最优质的租户。
A级别房产遵循相同的概念。 其房龄通常少于10年， 维护问题较少。 此类房产有现代化的设施， 如花岗岩台面， 硬木地板， 和租客需要最常用的功能。
A级别房产通常租金最高， 但因为其更高的购买成本， 也意味着给投资带来最少的现金流。
B级别
B级别的地段会比A级别稍微久远些， 但仍然有不错的餐馆、 学校、 医院和居民。 这里是“中产阶级”地区， 学校往往不那么有名， 但因为社区周边的便利设施， 这片区域与A级别非常相似。 其中， 自持房产的居民占50%的业主， 其他50%的房产通常为投资者拥有和租住。
B级别房产大概有15-30年的历史， 大多是近些年进行升级改造工程， 但仍然缺乏A级房地产的光芒。
B级别房产租金收入会低于A级别房产， 而且由于房屋的使用年限较久， 维修费用可能会略高。 但因为你房价远低于A级别房产， 所以这类房产的现金流和租售比较高。
由于所提供的现金流、 增长潜力和退出策略， B类物业应该是每个投资者寻求建立一个可观的现金流物业投资组合的基础。
C级别
C级别房产的历史会超过30年， 需要进行大量的维修， 且通常会有持续的维护， 比如说水管和电力系统， 可能已经过时， 需要更新。
C级别的地段的房产租金通常很低， 但与A类或B类房产相比， 这些房产的价格也要便宜得多， 这类房产的现金流充足， 但要注意其因为年久失修的硬件设施所产生的高昂的资本支出。
D级别
D级别的地段通常是你不想一个人去的社区， 或者你也可以说这里是战区， 就是我们通常在美国大片里看到的偶尔有枪战、 毒品和妓女的社区。 但不是每个城市都有D类区域， 但是当你看到D级别的社区时， 我确保你只要看过美国大片， 你就会识别出来。 通常， 即使是警察也对进入这些区域感到紧张， 犯罪和毒品使用/销售猖獗。 这里有许多建筑物的窗户都用木板封住， 及大量的房屋空置迹象。
D级别房产很旧， 与C类建筑相似， 但被忽视的地方更多。 这类房产通常需要大量的维修才能居住。 D类房产通常特别便宜， 但找到合适的租户会很困难， 也很危险。 除非你真的知道自己在做什么， 否则我不建议你参与D类房产的投资。
小结
至于要投资什么类别的房产， 我认为这个问题没有绝对正确或错误的答案。 你会发现有的投资者只投资于A级别房产， 有的人只投资B或C级别， 还有的人只买D级别。 每一种级别的房产投资都有各自的利弊。 通常来说， A级别的房产花费最高， 但产生的问题（维修）最少。
在经济疲软的情况下， 房地产周期可能受到资本流动的影响。 在这种情况下， 许多人被迫租房， 因为他们必须住在某个地方， 而受益者是低成本、 高价值的B/C类公寓社区。
此时， 租客通常会远离高度舒适的A类社区， 因为他们想找一个性价比高的住所， 即使是很小的价格差异也无法说服他们在住房上的超支。 我认为， 在经济低迷时期， 对低端但高质量公寓社区的需求会增加。 作为低成本的价值选择， B/C类社区具有一定的定价权， 我甚至可以增加租客的租金。
对我来说， 我是一位“资产增值”投资者， 即希望通过寻找价格低洼地的房产并通过维修来提升资产价值的投资策略。 我更倾向于在B类地区寻找C类房产， 这些社区位于人口和就业增长强劲、 进入门槛也很高的次级市场。 我相信， 从长期来看， 这些资产的表现将是最好的， 通过保持保守的杠杆率和充足的现金储备， 我能够经受住任何形式的经济低迷对房产市场带来的冲击。
