当谈到土地投资时,马克.吐温的一句名言很好的诠释了土地投资的逻辑 “Buy land, they’re not making it anymore.”

对于我来说,土地是所有形式房地产投资的底层逻辑,因为所有形式的房地产都是基于土地。掌握了土地投资者的秘诀,也掌握了成功投资房地产的钥匙。

在很多国家,土地是公有制,一谈起土地投资,都是房地产开发商用动辄上百亿的资金从政府手中拍地。这也给大家造成一种提前假定的认知:土地投资仅限于少数有雄厚的资金实力的投资者!

对于普通的投资者,有两个关于北美土地投资的事实分享给大家:

事实1:外国人可以在加拿大和美国进行土地投资;

事实2:加拿大和美国的土地投资并没有想象的那么贵,入门门槛大概从$50,000 至 $1,000,000不等,取决于地理位置和地块面积;

土地投资的核心逻辑是什么?

我的答案是:自由。


创世纪 1:9,  神说:“天下的水要聚在一处, 使旱地露出來。 事就这样成了。” 

北美历史

让时间回到400年前。1620年,一群来流亡于荷兰的清教徒,乘着五月花号,来到广阔的北美大陆,开始了他们梦想中的清教徒敬拜造物主的生活。

今日的美国,源自于1776年的新英格兰州(共13个州)的创建。 1803年路易斯安那购地案(Louisiana Purchase),是美国历史上最大的土地买卖,购地所涉土地面积是今日美国国土的22.3%,与当时美国原有国土面积大致相当。当时的成交价大约为每英亩3美分,成交面积约为529,911,680英亩(2,144,476平方公里),交易总价值为1,500万美元。在2023年,相当于6,265亿美元。

当初,美国建国的历史是为了摆脱英国宗主国的统治,为了自由而战,诞生了美国。

正如美国人为了自由而战,与宗主国英国发生了战争。同样, 1821年,当时的上加拿大(Upper Canada)和下加拿大(Lower Canada)为了抵御来自美国的侵略者。当时的政府开始把大量的土地所有权卖给人民,让人民为自己的自由和私有财产 — 土地来反击美国侵略者。

最后,勇敢的加拿大人成功击败了美国侵略者,捍卫了自己的自由和私有财产-土地。

 

在北美,土地意味着“自由”和“私有财产”。

无论是在山峦缭绕的乡间小路,或是在城市繁忙的道路上,经常会看到这样的安全标语:Private Road, No Trespassing. 也就是:私人道路,请勿穿行。从这一点也看到无论是从政府、还是民间,对私有财产的重视和尊重。

美国的土地,59%为私人所有,39%为公有,2%为印第安人保留地。

加拿大的土地, 大约 89% 的土地面积(8,886,356 平方公里)是国有土地,联邦持有41%的土地(41%),省政府持有48%的土地(48%),剩下 11%的土地为私有产权。

美国和加拿大土地实行私有制,即投资者可以买卖土地,并且拥有永久产权。美国和加拿大拥有全世界最完善的土地制度,土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等),政府无权任意征用与拆迁。同时,土地持有人在政策规定许可的范围内,可以自由买卖、出租和抵押。

为什么投资土地?

因为每个人从生下来那一刻,就需要一个居所,甚至,当我们离开这个世界时,绝大多数人还需要一个居所。你可以去了解多伦多过去10年的墓地价格的涨幅,你就会从更深的层次去理解这件事情。

因为每个公司从诞生那一刻起,就需要一个办公场所。如果你选择在家办公,你仍然需要一个居所。

而这一切都是建立在土地上;就连我们居住的这个星球,都叫“地球”。

如果你关注新闻,会发现住房危机是北美的一个热门话题,无论在加拿大还是美国,每一位在任和影子政府的政客,上至总统,下社区议员都在讨论住房危机。

为什么政客们这么关注住房危机呢?

我想:除了为了人民的理由,更多的是为了人民手中的选票吧!

既然政客这么关注住房危机,你认为他们会解决住房危机吗?

我的个人观点是:不会 !

为什么呢?

日光之下,并无新事。

住房危机这个问题的提出者就是问题的根源。

让我们看看美国和加拿大的住房供给数据吧。

美国Up for Growth机构于2023年提供的一份美国住房市场报告中指出,从2012年至2021年,美国住房缺口从165万套增加至2021年的389万套。10年时间,住房供给缺口上扬了135%。

数据来源:Housing Underproduction in the U.S. 2023, UP FOR GROWTH 2023

让我们来看看加拿大在住房供给上的表现。

据CMHC 颁布的住房市场报告 “Canada’s Housing Supply Shortages: Estimating what is needed to solve Canada’s housing affordability crisis by 2030”, 截至2030年,要达到2003年的住房可负担性,加拿大的住房缺口为350万套。安大略省和英属哥伦比亚省为主要的住房短期缺口,高达60%,共计210万套。

数据来源:CMHC Canada

作为一位投资者,当你看到美国和加拿大的住房供给数据,会给你带来什么启示?

下面这组数据是从1972至2020年的美国年在建住房,无论是70年代的石油危机导致的经济危机还是2008年的大衰退,美国的建商都在盖房,因为无论任何年代,大家都需要有一个住所。

数据来源:US Census

为什么会产生住房危机?

1. 政治正确在北美的政坛和社会生活有着重要的地位。

回归自然和环保主义是一个时髦的话题也是很政治正确的理念,这背后有多方的利益。

我不是说回归自然和环保是不对的,而是如何在人类生存和自然保护可持续性发展中找到一个平衡。

环保主义者、商人和政客共同推动的安大略省的Green Belt就是典型的政府用行政手段减少了市场土地的供应。

2. 冗长的土地开发流程和周期大幅增加了开发周期和难度。

3. 地产开发是专业性很强的领域,涉及到土木工程、建筑学、市场营销及金融等不同的领域,作为开发商,你并不需要成为每个细分领域的专家。你需要的是愿景、领导力、政治敏感度、市场洞察力、与人沟通、解决问题和系统整合所有资源的能力。这种能力和启动资金并不是每个人都具备的。

4. 准入门槛高:在北美,地产开发是圈内人的游戏,大部分信息不在圈外流通。此外,由于对启动资金的要求和投资者的整体素质要求较高,也客观地把大部分房地产投资者拒之门外。

 

对于我,房产是刚需产品,我想贡献自己的力量,帮助解决北美住房危机;

我需要知道政策制定者-政府,终端用户-购房者,和土地供给者-私人卖家和政府的需求。

作为投资者,我可以参与房地产开发的不同阶段。因为我在美国做off market土地买卖的原因,我选择了在这个垂直细分领域,向上延展。主攻通过entitlement,进行土地拆分(Subdivide)的土地开发业务。

那么,什么是subdivide?

Subdivide是把一块100英亩的土地,拆分成100块1英亩的lot的过程。拆分后的土地比整块土地更有价值, 因为与一大块土地相比,投资者更容易为更小、更负担得起的地块找到买家。这里,我增加了容积率,从盖一个房子到可以盖100套房子,我主动增值了这块土地的商业价值。

下图是位于田纳西州的DeKalb County的一个subdivision的plat map。这个plat map就是土地拆分后的平面图

至此,我可以选择把分割好的土地,卖给builder,退出离场;

我还有一个退出离场节点,就是与建商合作,完成整个社区的规划建造。成品如下:

土地就像一面白色的画布,投资者可以发挥自己的想象力。 你可以根据土地的位置和使用用途,将其开发成多种用途,包括住宅、多户住宅、仓储或办公楼等物业。

想想看,土地是一种长期的、有形的资产,不会磨损,不会贬值,没有什么东西会损坏、被盗或毁坏。把这些优点起来,你能想出更好的投资组合吗?

对于我来说,土地投资是房地产投资的底层逻辑,是实现自由和积累财富的一种投资方式。如果你对我的土地投资策略感兴趣,可以联系我。