2018年，我的生活状态是往返于中国、北美和英国。我一直希望能找到一种不受地理位置局限，可以在世界任何角落经营的房地产商业模式。此外，这种商业模式还需要满足系统化、自动化和规模化这三个条件。
一个偶然机会，我发现了美国土地投资。
土地，作为所有地产投资的源头，不但满足了我对商业模式的需求，还解决了不需要处理房地产投资中最头疼的三大挑战，3 Ts: Tenant（租客）, Toilet（厕所）, Termite（白蚁）。
我是一个喜欢追溯源头的投资者，在我分享这个投资策略之前，让我们回顾下历史，是什么历史事件让我这样一个房地产投资者，可以身处世界任何一个角落，进行美国土地投资？
……………..”以上帝的名义，阿门。我们这些以下签名的人们，都是蒙上帝恩典的大不列颠、法兰西、和爱尔兰的国王、信仰的捍卫者等等、詹姆斯的忠诚臣民。我们在上帝面前共同立誓签约，自愿结为一民众自治团体。为了使上述目的能得到更好地实施、维护和发展，将来不时依此而制定颁布的被认为是对这个殖民地全体人民都最适合、最方便的法律、法规、条令、宪章和公职，我们都保证遵守和服从。”
——五月花号公约，1620年11月11日
1. 土地投资的历史事件
历史事件1：五月花号
1620年9月16日，102名为了躲避英国政府迫害的清教徒和30名船员，从英国普利茅斯港扬帆起航，经过10周的艰苦海上征程，于1620 年 11 月 21 日，登录大西洋彼岸现今美国马萨诸塞州科德角。
登陆前，大家签署了《五月花号公约》。这个公约成为160年以后美利坚合众国成立时的宪法精神基础。
让我们回顾下《五月花号公约》的核心要点：
历史事件2：《美国独立宣言》
在费城举行第二次大陆会议中通过批准，新英格兰州（共13个州）创建。《美国独立宣言》是基于《五月花号公约》精神的拓展。
让我们回顾下《美国独立宣言》的核心要点：
“……我们认为下面这些真理是不证自明的：人人生而平等，造物主赋予他们若干不可剥夺的权利，其中包括生命权、自由权和追求幸福的权利。为了保障这些权利，人们才在他们之间建立政府，而政府之正当权力，则来自被统治者的同意。 ”
这两个美国历史最重要的节点，有四个关键词：上帝、自由、平等、权利。
这四个词贯穿了接下来200多年美国的现代化进程和奠定了二战后的全球第一大国地位；这也是美国精神、美国商业体系和民情秩序的基石。这也是我为什么作为外国人，可以在世界任何一个角落，只要有一部能链接到互联网的电脑和手机，就可以远程投资美国土地的核心原因。
历史事件3：路易斯安那购地案（Louisiana Purchase）
1803年路易斯安那购地案（Louisiana Purchase），是美国历史上最大的土地买卖，购地所涉土地面积是今日美国国土的22.3%，与当时美国原有国土面积大致相当。当时的成交价大约为每英亩3美分，成交面积约为529,911,680英亩（2,144,476平方公里），交易总价值为1,500万美元（在2018年相当5,178亿美元）。
历史事件4：信息自由法-The Freedom of Information Act (FOIA）正式生效
1967年7月5日，美国国会通过了由来自密苏里州的议员Edward Long提议的信息自由法-The Freedom of Information Act (FOIA）。
因为这个法案，美国的所有的房产业主的名字和联系方式都是公开数据。这里的公开，是面向全世界人民，不分国别和族裔。投资者可以通过县政府的房产评估部门（Assessor’s Office）获取这份数据。
至此， 远程美国土地投资的最后一个环节正式诞生。
铺垫了这么多，其实，我的美国土地投资策略很简单，与最原始的商业模式一样，分为两步：1. 低买；2. 高卖; 2a. 提升土地价值卖出.
2. 土地投资流程刨析
2.1：买入
与众多商业交易一样，你需要先进货，再卖货，土地投资的第一步也是进货。
这里的流程包括市场调研、获取业主数据、分析和整理数据、寄信或群发短信、与卖家谈判、尽职调查、关单。很多投资者为了提供土地买卖周转率和减少资金积押，会选择double closing或assignment的方式来促成交易。我个人更倾向于买入土地后，再卖出。主要原因是double closing和assignment交易过程中，会有很多不可控的未知因素，比如说卖家的质询导致交易流失。
土地买入的流程：
- 市场调研：根据人口增长、就业率、供需关系、系住房市场活跃度及犯罪率等指标锁定投资区域
- 获取业主数据：从县政府的房产评估部门（Assessor’s Office）或第三方数据公司（DataTree）获取房产业主数据
- 分析整理数据：根据自己的投资标准，比如说目标投资城市和社区、市场价格、地块面积和土地用途来筛选出最终数据
- 寄信：在北美，给目标客户群体邮寄广告信件，是最传统的营销方式，英文叫Direct Mail
- 与卖家谈判：与卖家谈判，锁定理想的价格。我通常出市场价25-40%的offer
- 尽职调查：尽职调查包括很多细节，也是最关键的环节。这一步，我需要确保土地的title free and clear，地形、legal road access、right of way、zoning、topography、水、排污系统和电等信息
- 关单：如果土地通过尽职调查，就可以进入closing process，土地的所有权会转入你的名下
2.2 高卖
2.2.1 经纪买卖
传统地产，比如说独立屋的买卖通常由地产经纪完成。作为土地买卖，我们同样可以找经纪帮忙。但这里有一个痛点，你可能会看到铺天盖地的传统房地产经纪，但土地买卖的房地产经纪很少，更不用提找到一位专注土地买卖的资深经纪。
一个可行的解决方案是去Zillow上寻找土地sold数据，你可以通过对挂牌土地的质量做评估后，筛选出你理想的土地买卖经纪。关于listing的质量，你需要考虑文字描述和图片的数量和清晰度。你可能很难想象，很多经纪的挂牌照片是用手机拍摄的竖屏图片。
在寻找经纪的时候，切记不要找有50个listing，其中48个是独立屋listing，2个是土地listing的经纪。这种经纪大概率对土地并不是很了解，他们很多时候连如何评估土地的价值都不明白。
经纪费用通常在6%-8%。
2.2.2 FSBO(For Sale By Owner)
和房屋买卖一样，你可以选择自己来操盘整个流程。通过类似第三方服务机构在MLS中挂牌上市，即使你不是那个州的房地产经纪，也没有关系。
自己操盘，通过FSBO方式来挂牌的好处是你可以掌控全流程，但同时也会占用你很多的时间。如果你第一次在这个城市做业务，没有当地的资源和buyer list，有时候会多花些时间。
2.2.3 Hybrid（FSB0+经纪）
这种方式也是我一直在使用的。为了更好的掌控listing 质量，我们的团队会专门负责出listing中的物业描述和图片部分；我们把整理好的文案交给土地买卖经纪，她也可以根据自己的经验，提出意见。经纪会负责所有的买家联络沟通和交易关单，他仍然会拿到6-8%的佣金，一分钱都不会少。
我的大多数买家是builder和有自建房需要的客户，我通常会以市场价的70-80%售出，这样会给大家留出足够的利润空间，也会加快土地买卖周转期。
大部分房地产投资者在完成了以上两步后，就完成一块土地的交易周期，把经历投入到下一个deal。在我的土地投资策略中，我在拿到一个土地deal后，会通过提升土地价值后再卖出。这也是我比传统土地买卖多赚一倍，甚至二倍的秘籍。
2.3：提升土地价值后卖出
大家在北美投资商业地产时，最常见的投资策略之一是价值提升型策略 Value-add strategy。这种投资策略指的是投资者通过改善物业状况的途径来提升资产价值。比如说，作为投资者，你购买了一栋20年楼龄的多单元公寓，你可以通过翻新、增设设施、改变品牌或提高运营效率等手段来提升租金和增加入住率，从而达到提升运营收入及减少运营成本，最终提升多单元公寓的价值。
常见的价值提升型策略包括：提升物业运营管理、物业翻新、重新定位及使用用途等方式来实现资产增值。那么，土地投资中，如何通过价值提升型策略实现资产增值呢？答案是从为土地增加容积率，生地变成熟地的过程。这个过程中，你可以根据自己的投资偏好，侧重于某一个环节。
这个为土地增加容积率的过程就是subdivide 土地的过程。
土地细分（subdivision）是将土地分成更容易出售或以其他方式开发的地块的过程。比如说，你将一块10英亩的土地，分成10份1英亩的土地。在这个过程中，投资者做了两件事：1. 增加了10倍容积率；2. 市场上1英亩的土地的买家比10英亩的更多，更易出售。不同的城市和位置，假设10英亩的土地价值是$200,000；分割成1英亩的土地售价是$40,000, 那么原来10英亩的土地从$20万增加到$400,000, 我们在分割土地的过程中，把资产价值翻了一番，投资回报率为100%。
土地拆分的过程有很多注意事项，包括但不局限于：Minimum Lot Frontage, Maximum Residential Density, Setbacks, Code Violations, 开发周期、开发费用、水、电，排污系统和天然气等。
如果你选择这种商业模式，在前期选择投资区域的时候，除了步骤1中的详述及这篇“ 如何选择美国最佳土地投资区域”，还要对所投资的区域的城市总体规划（Official Plan）和土地使用法规（Zoning Ordinance）有详细的了解。比如说，如果你的投资区域是path of growth，那么要结合城市规划的政府重点区域来定位；在此基础上，假设你投资的是多单元物业，要关注的是multifamily zoned district，通过这样的筛选过程，你会精准定位投资区域，对应的市场营销的费用也会降低，卖家回复率也会提高。
3. 土地投资中的现金流
大部分投资者认为投资土地是不能产生现金流的，但事实是这是一种误区。
如果你想像银行那样，为买方提供住房贷款，每月坐等本金和利息收入，那么土地投资可以帮你实现这个梦想。
你可能听说过 “Be the Bank” or use “OPM” (other people’s money) 进行房地产投资。 通过创意融资方式seller financing出售土地，会帮我们带来稳定的现金流被动收入。
Seller financing 出售土地有以下特点：
- 卖方融资是指卖方为买方的购买提供资金，是传统抵押贷款的替代方案。
- 卖方资助的交易比传统交易更快、更便宜。
- 买家需要确认卖家可以自由融资，并应准备好支付首付款。
- 卖方融资的期限通常比传统抵押贷款的期限短，5-10年是比较常见的。
在这个过程中，买方和卖方自行安排，通过律师起草一份期票，列明利率、买方向卖方付款的时间表，以及买方不履行这些义务的后果。 与涉及抵押贷款的销售不同，本金不会从买方转移到卖方。 相反，协议是买方将随着时间的推移偿还这笔款项。
至此，这就是我的美国土地投资策略。从2018年至今，美国土地投资除了给我带来了财务的投资收益，对我影响更大的是，我对自由和权利有了新的理解。我想，这也是美国为什么吸引来自全世界人才的原因吧。
