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我在美国投资房产时，经常会遇见与并不拥有产权的卖家谈判的情况。通常，这些卖家是已经去世的产权人的家属。
很多时候，当产权人去世后，产权人的亲属开始支付房产税和物业费，他们会假设自己是新的业主。而事实上，他们并没有权力出售这些房产。如果去世的产权人的名字仍然在物业上，并没有向县政府提交相关法律文件，则卖家很可能无权出售该处房产。
1. 什么是所有权链 (Chain of Title) ?
假设你正在与卖家A谈判，卖家A正尝试出售他的父亲B和母亲C的一处房产。如果B和C并没有把产权过渡给A，则A并没有资格把物业出售给你。
所有权链需要从已故所有者B和C 传递给A，然后从A传递给买家。 所有权链不能简单地跳过 B和 C，传递给A。因为从法律上，A从来没有拥有过该物业。
如果卖家A想合法地出售物业，他面临以下4种情况来办理“清晰的所有权链”。
1. 卖家A的父母在遗嘱中，把房产留给A
在这种情况下，卖家A已经顺利地完成了出售房产的第一步。接下来，他需要向县遗嘱认证法院提交一份请愿书，允许卖家A出售该物业。
在向法院申请probation期间，假设其他继承人没有对出售该处物业有异议，法院将签发一份名为“管理书”（Letters of Administration/Letters of Authority）的文件，声明 A 是个人代表（又称为执行人-Executor），并有权出售该处物业。
请点击此处查看北卡的“管理书”范本。
该文件签发后，卖方A需要提供以下四份文件的原件来完成房地产交易：
- B的死亡证明
- C的死亡证明
- 管理书/授权书，指定 A 为遗产的“个人代表”（或“执行人”）
- Deed，由遗产的个人代表/执行人A签署
这些文件被县记录员在契约登记册中登记好后，且产权没有其他问题，买家将成为拥有清晰产权链的新的物业所有者。
2. 卖家A的父母在信托中，把房产留给A
信托（Trust）是由最初的财产所有者，即为本文中的去世的财产所有者B和C）创建的法律文件。 信托不是法人实体，也不是由县政府记录的文件。
该文件只是一份法律协议，其中委托人Trustor（又称为Settlor或Grantor，因为他们是原始财产所有者）列出了有关其死后资产应如何处置的所有详细信息。
当委托人去世后，信托中有说明他们的资产应该如何处置，他们的所有资产将自动跳过正常的遗嘱认证流程，直接进入信托，资产将由受托人(Trustee)控制。
受托人Trustee是委托人Trustor指定执行信托中所述计划的人。 此人有法律义务按照信托的规定执行计划，以维护信托中列出的受益人的利益。
受益人Beneficiary是委托人指定的在委托人去世后接收其资产的个人或实体。假设委托人B和C希望将他们的房产交给受益人A，D被被指定为受托人。D将有法律义务确保该物业的所有权合法转让给 A
如果房产是放在信托中，卖方A将遇到三种情景。
情景1：A被列为该物业的受益人，信托授权受托人将财产直接转让给受益人；
这种情况下，卖家A应已是物业的持有者。如果委托人B和C刚去世，受托人应很快将财产所有权转让给 A）。当A成为新的物业持有者后， 他只需要创建一份新契约Deed，并将物业转让给买家。
情景2：A被列为信托的受托人，信托授权受托人A为了受益人的利益清算财产；
在这种情况下，如果A是受托人，他将拥有将物业出售给买家的权力，因为受托人A的主要目标是清算财产以换取现金，而不是将物业转让给受益人。受托人A（卖家）需要代表信托签署房产契约Deed，签署信托证书Certificate of Trust（日期应在过去 12 个月内，以验证其作为受托人的角色）。
受托人A（卖家）需向买方提供四份文件来完成产权交接。包括：
- 受托人A（卖家）代表信托签署的房产契约Deed
- 受托人A（卖家）签署的信托证书Certificate of Trust
- 委托人B的死亡证明
- 委托人C的死亡证明
情景3：A 被列为财产受益人Beneficiary，信托授权受托人为了受益人的利益清算资产；
如果信托授权第三方受托人出售财产并将收益交给受益人，买方将必须收集与上述情景2 中列出的四份文件。
情景2与3的唯一的区别是：该第三方受托人必须就销售价格和受益人达成一致。 如果受托人是第三方律师或信托管理公司，他们通常只是执行 受益人A 和信托文件中指示他们做的任何事情，即为出售财产并获得现金，那么流程应该比较简单。 如果受托人是家属，他们对物业的售价有异议，房产成交会更具挑战性。
3. 卖家A的父母未留下任何遗嘱或信托，且该财产尚未经过遗嘱认证
在这种情况下，物业必须经过遗嘱认证probate流程后，才能被出售。
如果A在卖房前，遗嘱认证流程尚未开始，他们将必须向物业所在的县遗嘱认证法院提交请愿书。法院将指定某（些）人作为遗产的个人代表。
由于没有遗嘱可言，法院对于谁应该控制哪些资产没有明确的指导。 如果只有一名法定继承人，那么这个过程不需要很长或复杂，但如果对如何分配资产有任何疑问，事情可能会很快恶化。
当A最终被法院任命为遗产的个人代表时，法院将签发一份称为“管理书”的文件。
该文件赋予A代表死者遗产出售物业的法定权力。 这份文件弥补了所有权链中的空白，尽管从技术上讲，契约尚未从 A 和 B 转移到 C。
如果死者有很多子女（在北美，这是很常见的情况），这意味着有很多人可以成为遗产的个人代表。这种情况下，我不会花太多的精力在这个deal，因为我的经验是这个过程耗时耗力，最后结果难料。
4. 卖家A的父母未留下任何遗嘱或信托，但该财产经过遗嘱认证
这种情况下，假设卖家A已被指定为遗产的个人代表/遗嘱执行人，他应该拥有县法院出具的授权书原件。
受托人A（卖家）需向买方提供四份文件来完成产权交接。包括：
- 法院出具的遗嘱执行人（卖家A）授权书原件
- 由遗产执行人A（卖家）签署的产权契约
- 委托人B的死亡证明
- 委托人C的死亡证明
这些文件被县记录员在契约登记册中登记好后，且产权没有其他问题，买家将成为拥有清晰产权链的新的物业所有者。
作为房地产投资者，无论是我们作为买方还是卖方，提早建立遗嘱和信托会省去很多不必要的麻烦。所以，如果你有幸阅读了这篇文章，请尽早行动起来！
