投资房产，在资产升值前，现金流是唯一可以确信的事情。
大家在做美国房产投资的时候，市场上通常看到的是Single-Family Houses的投资。而在谈到apartment投资的时候会敬而远之，绝大多数情况是担忧其高昂的管理成本和物业费。
今天我为大家分享的是公寓楼，也叫做apartment building投资策略，它也是美国人经常做的一种商业房产投资。
Apartment 和apartment building 有什么区别呢？很简单，投资者通常是购买单个公寓的，而我们所投资的标的物是整栋楼。
为什么我要投资公寓楼呢？
最核心的原因，是公寓楼投资可以主动增加资产价值。
在美国，一套独立屋的售价取决于过去6-12个月周围社区相似户型的售价。而公寓楼作为商业房产的一种类型，其估值标准和独立屋是不一样的。
一栋公寓楼的价值通常取决于整栋楼可产生的净收入（净租金收益）。也就是说，净收入越多，这栋楼的市场价值就越高，未来要出售的时候，买家的出价也就越高。它并不取决于周边公寓楼的售价。因为每一栋楼的运营情况、租金情况、以及房间数量都差别很大。
对于我们而言，要想获得更高的增值，有一个非常核心的启示，是寻找变现不佳的资产。比如说：租金低于市场价，或者公寓自身运营成本太高，影响到了整栋楼的租金收益。
找到这样的公寓楼之后，我们需要做的事就是通过专业化装修和物业管理来增加租金收入及减少运营成本。通过这样的商业化运作，我们可以大幅度提高资产价值。
所以，对于投资者，不用担心市场中不可控的因素，只需要把精力投入到到提高资产净收益上，这是更直接、更有确定性的事情。
这种投资策略也叫value-add 投资策略，即给现有的资产增加价值。这种投资在美国非常普遍，无论是投资经营不佳的公寓楼，还是从收购生地，通过增加土地上的基础设施，比如说道路、水电、供电、供气来提高价值，其投资策略的底层逻辑是一致的。
为了更清晰地说明这一点，我给大家举个例子：
公寓楼售价=净营业收入/资本化率
（Asset Market Price=Net Operating Income/Cap Rate），
其中，不同的市场的资本化率不同，是一个固定的数值。例如，不同城市、不同房产类型的资本化率都是有差别的。
我们投资一栋有100个单元的公寓楼（apartment building），其中一个单元价格概在10万美元，可以贷款50%，通过核算之后这栋楼运营下来的资产化率为7%。下表对应着当把每个单元每月提升的租金收入依次增加 $25/ $50/ $75/ $100/ $125/ $150美元后，对应着这栋楼的资产价格增值金额。
| 每单元月租金上涨金额 | 总单元数 | 年租金收入增长 | 资本化率 | 资产价格增长 |
| $25 | 100 | $ 30,000 | 7% | $ 428,571 |
| $50 | 100 | $ 60,000 | 7% | $ 857,143 |
| $75 | 100 | $ 90,000 | 7% | $ 1,285,714 |
| $100 | 100 | $ 120,000 | 7% | $ 1,714,286 |
| $125 | 100 | $ 150,000 | 7% | $ 2,142,857 |
| $150 | 100 | $ 180,000 | 7% | $ 2,571,429 |
大家通过上表可以得出，每个单元月租金如果增加$25，总资产价值就能增加$428,571；每个单元月租金增加$150，总资产价值就可以增加$2,571,429。
这是多么强大的投资工具！比单纯地依靠房价涨幅去获得资产增值，更有确定性，同时资产增值幅度也更大。
除此之外，公寓楼投资更加系统化和规模化。
假设我们的目标是每月获得5000美元的被动收入，我需要持有的是一栋有50个单元的公寓楼。通过前面我提到的策略，我可以在3-5年内迅速持有大量的资产，并且通过主动增值和系统化管理提高资产的价值。
很多朋友会考虑到，购买一栋别墅的价格和一栋公寓楼的价格，一定是整栋楼更贵。这个问题的答案是Yes and No。这取决于你投资的城市和资产规格。
纽约和旧金山是国人很喜欢投资的城市，这里的一栋独立屋至少是100-200万美元，而同样一套在德州达拉斯市和亚利桑那州凤凰城的公寓楼（10个单元），也只有100-200万美元，按照50%的贷款金额，初期的投资也只有50万-100万美元。
从最终的收益来看，一栋公寓楼的回报率明显更高。
在美国房产投资界有一个运营长达22年的电台节目 – The Real Estate Guys，他们曾经说过一句话，我非常喜欢：Live where you want to live, invest where the numbers make sense. 也就是说：住在你想住的地方，投资到数字正确的地方。
如果你是一位聪明的投资者，你会选择哪一类投资呢？
