投资美国房产前， 你要了解房租管控

房租管控， 这个听起来像计划经济时代的名词， 大家也许无法想象出现在美国这片土地。 正像我在“美国两党政治对房产投资的影响”中提到的： 这也是美国两党政策中在具体民生问题中的具体体现。

还记得我在“投资美国房产必要了解的逐客令（eviction）”提到的房东友好和租客友好的州吗？ 今天， 我带大家了解作为投资者， 如果你把房产投资到租客友好的州， 会面临的挑战。

租金控制是一种调节和价格控制的形式， 它限制了房东/财产所有人增加租金的能力。 这种租金法规控制着房东在出租房屋， 公寓或其他类型的房地产时可以收取的报酬。

租金控制有两种基本形式。 第一种被称为“第一代租金控制”， 这种类型的租金上限低于市场价格。 第二种类型， 即“第二代租金控制”， 允许在新租户搬进公寓时增长租金， 但将来限制任何增加额。 因此， 租金控制为收取的租金设置了价格上限。

房租管控对美国不同市场的影响程度不同。 在不同的城市， 法规通常包括：

• 租金上涨的频率
• 租金上涨的时间
• 限制房东驱逐房客的理由
• 在特殊情况下（例如， 单元或建筑物的翻新或改善）允许租金增加

房租管控将租金控制引入房地产市场， 以帮助调节影响经济的多种因素。 它旨在解决美国不断出现的住房负担能力问题。 例如， 为了应对第二次世界大战的影响， 纽约首先实行了租金控制。

纽约市（New York City）的房租控制仍然存在， 许多其他空置率较低的城市也是如此， 例如洛杉矶（Los Angeles）和哥伦比亚特区。 这些大城市已尝试进行租金控制， 因为高租金需求导致租金价格上涨过高。

芝加哥（Chicago）， 巴尔的摩和费城（Philadelphia）等其他大城市尚未执行租金规定。 拥有租赁物业本身已经是一个挑战， 但是对于想成功投资房产的朋友， 你需要了解租金控制的复杂性及其对投资物业的影响。

• 房租管控会使租客长时间用低廉的价格租用同一套单元。 这导致市场上可用单元减少， 因此减少了租赁供应。 租金需求将继续上扬， 这将导致不受租金控制的地区的租金价格上涨。

• 房东的租金收入无法覆盖其高昂的支出成本。

• 政府正在监管租金率， 而不是让其顺其自然地与自由市场中的供求结合。

• 由于担心投资回报率低， 这将使投资者无法投资租赁物业， 市场上的供给减少， 受租金控制的地区的租金价格上涨。

加州的《房客保护法》由州长加文·纽瑟姆（Gavin Newsom）于2019年10月8日签署成为法律， 所有10年以上的财产都将受其影响。 具有十个或更少单户家庭财产的房东可以免除此要求， 并且在租金控制法规比《房客保护法》更为严格的城市中， 城市法规将取代州法规。 该法案的规定将于2030年结束。

法案包含：

• 租户离开单位后， 可以将租金设置为市场价格。
• 不得使用资本改良来增加现有租户的租金上限。
• 房客将获得免遭无故驱逐的保护。
• 该法律不会取代任何现有的租金控制法律/租户保护。
• 该法律并未更改洛杉矶， 旧金山（San Francisco）和加州其他城市已经受租金控制规则约束的租户的规则。
• 该上限不适用于最近15年内建造的公寓。 此外， 除非由公司或机构投资者拥有， 否则单户房屋出租是免税的。
• 如果房东想将建筑物改成公寓或对单位进行重大翻新， 可以驱逐租户， 但必须支付相当于一个月租金的搬迁补助。

房租管控的负面影响之一是投资者的房产无法按照市场价格出租。 在美国很多城市， 房租管控法规定现有租户的租金每年不能增长超过2.5％。 在洛杉矶和纽约这些有房租管控的城市， 房东无权驱逐一直滥用房租控制法的租户。 例如， 一位纽约市居民在同一套租金控制的公寓中生活了数十年， 每月支付28美元。 这数十年的租金收入损失本来可以用来进行改善并吸引新的租户， 但严格的法规让投资者在出租房屋或最终出售房屋时很难盈利。

作为房产投资者， 如果你想让你的房产价值稳步上升， 就需要定期对房屋内外的设施维护。 若房产超过20年， 我们需要对屋顶、 锅炉、 窗户、 厨房和空调系统进行常规维护和更换。 通常来讲， 这部分的资本支出会部分转嫁到房客的房租中， 而房租管控法会极大地影响了此类翻新工程。 纽约的East Village Stuytown综合大楼是一家专业物业管理公司， 可容纳30,000名居民。 2019年7月， Stuytown管理层公布了一系列翻新和改善计划。 受纽约州（New York）新的房租管控法， 翻新后的租金收入无法达到市场租金水平， 也就意味着租金收入无法支付其大额的资本支出， 从而导致Stuytown宣布停止所有计划的翻新工程。 如果这样的情况持续多年发生， 不但影响租客的居住环境， 也影响房产的价值， 无论是对租客还是房东， 都是一件双输的结局。

在众多评估房产估值方法中， Gross Rent Multiplier (GRM) 总租金乘数法是一种常用的方法。 GRM方法以所有者每年可收取的租金金额来评估租赁物业。 如果卖方要价$ 800,000， 而所有单位的总年租金为$ 200,000， 则GRM为4倍。 GRM不考虑税收、 利息或任何必需的维护。 这种方法可以轻松比较不同物业之间的总租金倍数。 比如说： 一栋建筑物中大量受租金控制的单位将意味着可以按市场价格租用的单位较少。 假设整栋大厦的市场租金收入为$200,000， 因租金管控， 现在的租金收入为$150,000。 若房东想以同样具有竞争的价格出售该套物业， GRM为4倍， 房产价格=现租金收入*GRM=$150,000*4=$ 600,000。 这比按照市场租金价格， 即为$200,000*4=$ 800,000， 少收入$ 200,000， 多达25%的资产贬值。 也就是说， 房租管控将大幅减少房产的价值， 打击投资者的信心。

在一系列有关房客的立法浪潮中， 美国主要城市已经通过了租金控制。 波特兰（Portland）已经要求房东必须为房客预留低于市场价格的租金的房子。 洛杉矶等其他城市也通过了禁止无过错驱逐的法律。 这些法律使在美国一些最大的城市成为房东变得更加困难。

随之而来的趋势是， 惩罚房东和保护租客在很多城市将成为趋势。 在旧金山和纽约这样的城市， 房东面临着大量的反对声音， 而试图改善房东权益的努力遭到了强烈反对。 也就是说， 在某些州， 房产投资将变得越来越困难。

大城市对房东变得越来越不友好， 在未来几年内这种情况不太可能改变。 房东和房地产投资者需要研究新的法律， 政治上的不确定性也使房产投资者更难有效评估租赁物业。

加州租金管制法可能加剧住房危机

这项政策的支持者说， 它可以保护租户免遭驱逐， 并减少由于租金快速上涨而导致的租户周转率。

根据国家公寓协会的数据， 7％的租金控制上限将对四个不同的城市产生的影响：

6.1 芝加哥

研究人员估计， 在芝加哥， 百分之七的租金控制措施将使3,840个单位面临到2030年尚未建成的风险。 该市需要在同一时间内建造35,200多个新公寓。

公寓租金收入每年将下降约2,460万美元， 而房地产价值将损失4.878亿美元。

芝加哥的税收收入损失预计将是受调查的四个城市中最严重的， 每年损失约600万美元。

伊利诺伊州（Illinois）最近开始考虑是否取消已经实行了二十多年的全州范围的租金控制禁令。

6.3 丹佛（Denver）

未来10年， 丹佛需要建造近4.6万个新公寓单元来满足居民的需求， 研究人员估计， 将租金上限定为7％， 会使约9,340套公寓单元面临风险。

房地产价值将下降4.62亿美元， 因为租金收入每年下降2330万美元。

该市每年的财产税收入也将减少350万美元。

6.4 波特兰

在俄勒冈州（Oregon）波特兰市， 州范围内的租金控制已被签署为法律， 研究人员预测， 对新公寓供应的负面影响将不那么显着-到2030年将下降2,796套。 该市估计需要36,000个来跟上需求。

由于收入减少， 房地产价值将下降2.139亿美元-租金收入每年预计将下降1,080万美元。

财产税收入每年将减少500万美元以上。

6.5 西雅图（Seattle）

研究人员说， 如果实行7％的租金控制措施， 西雅图的建筑业将大大减少。

尽管为了满足需求， 未来十年该市需要超过77,500个新单元， 但该政策将导致每年减少约1,740个单元的建设。

房地产价值将下降多达6.55亿美元。

预计每年的税收损失约为500万美元。

西雅图市议员在9月份提出了租金控制提案， 最高涨幅限制在2％或3％。 但是， 该州目前禁止租金控制。

加州， 纽约州和俄勒冈州最近的租金控制法律反映了房产投资在租客保护州投资遇到的挑战。 保护快速增长的城市中的低收入居民的政策导致了一系列保护性法律的通过。 租金控制， 对背景调查的限制以及更高的驱逐门槛， 使房地产投资比以往更加困难。

那么， 我想问大家问题是， 如果你是一位现金流、 资产增值房产投资者， 你会投资到洛杉矶、 旧金山和纽约这些你们耳熟能详的城市吗？