我认为,土地是所有房地产投资的本质。很简单,因为所有的房地产都基于土地,这一点,无论从其中文“房地产”还是英文(real estate)的表达形式,都体现了土地的内在价值(Intrinsic Value)。如果你生活在北美,你可以去调查下城市核心区域的空地持有者,这些物业的持有者少则持有10年,20年,多则几十年,上百年。这种投资方式也叫土地储备(land banking),中文圈也叫囤地。
如果你去搜索“李嘉诚囤地”,你会发现其众多成功的囤地案例。但这世界上并不是每个人都是李超人,我们可以通过成功人士的投资轨迹,吸取养分,为自己的投资做判断。
对于房地产投资者,独立屋和多单元公寓为常见的投资方式,但大多数投资者对土地投资知之甚少,土地投资是为少数房地产投资者-开发商和建商涉及的投资领域。也因为如此,其投资方式,包括尽职调查被少数人掌握着,圈外人极少了解,这使得土地投资的尽职调查看起来很神秘,其细节并不为投资者所熟知。
土地,在美国和加拿大,大部分情况是永久产权。当你决定投资一块土地时,尽职调查是你的投资决策中,最关键的一环。
1. 土地价值
在拿到卖家迁回的合同后,我会第一时间做comparable analysis分析,看一下我的收购价格和市价的关系。房地产行业有一句话:you make money when you buy. 也就是你以市场价的多少比例购入资产,也就是你的安全边际是多少。在做我常用的数据分析网站包括:Zillow, Redfin, Realtor。 如果在过去6-12个月,物业周边只有2-3块土地的成交量这个区域的房地产市场并不是很活跃。你若想很快出手,那就要注意了;如果你想长期持有,你需要看一下土地周围是否有已经成熟开发的社区,或者这个地块是否位于城市的发展通道上。
2. Zoning(土地性质)
Zoning的意思就是你能在这块土地上盖什么类型的物业。比如说:residential,agricultural,industry和commercial等。在美国,你需要去该块土地所在的城市和县政府查阅zoning ordinance;如果你在加拿大,你需要查看的是zoning by-law和zoning map。当你第一次翻阅这份数百页的文件时,我知道你的心情,因为我曾经也经历过。
在不同类别的土地性质下,比如说residential,又分为R1, R2, R3, R4, R5 等,R代表Residential,1,2,3,4,5 通常代表着是密度,比如说R1只能建一栋独立屋;R2能建两栋detached house,这取决于每块土地所在管辖区对这些名词的解释。如果R5 为可以建10个单元的multifamily 多单元公寓的土地使用用途,那两块同样面积的土地,通常土地属性为R5的价值会高于R1。
3. Setbacks
大家可以把setbacks理解为在这块土地上盖房子时,建筑物或其他结构必须从街道或道路、河流或其他溪流、海岸或洪泛区或任何其他被认为需要保护的地方退缩的最小距离。下图为加拿大多伦多市的Zoning By-Law关于RS zone的setbacks要求。其中,后院的最低长度为7.5米或25%的地块长度。
4. 土地形状
你需要查看该地块的县 GIS 地图或平面图,以了解该地块每边的尺寸。 你需要确保地块的可使用尺寸及是否存在测量错误。 例如,一块面积为 1 英亩,但宽 2 英尺,宽 21,780 英尺的地块,其实是无法使用的地块。但仅查看面积,你很难看出问题。如果在 GIS 或平面地图上,你会看到该地块 无法使用,除非可以在该地块上放置广告牌。
5. 地形Topography
我在北卡投资土地时,经常会在大雾山国家公园周围的城市(Great Smoky Mountains)遇到地形很陡峭的土地,在这种地块上建造方式的成本会比平底的预算高很多。比如说,如果没有城市供水,自己打井的成本就会增加。当然,如果一座山上有一块平整的土地,很多买家也会愿意为美景来支付更高的价格。
如果你人不能去现场看地(在土地投资中,不去现场看地是很常见的),你可以查看Google 地图上的 Terrain 图层,或查看该县的 GIS 系统是否有地形图层。 线条越靠近,地形就越陡峭,因此您需要记下海拔符号以及地图上描绘的等高线的间距。
6. 道路交通
很多土地因为之前分割的原因,没有road access,是一条死路,即为没有进出口的道路。土地也可以有合法的通道easement,而不是物理通道,这意味着可以合法地立即到达该房产,但实际上不存在通往该地块的物理道路。 这也会影响您的购买价格,因此您需要检查这一点并确保将其计入您的购买价格中。通常,获取easement的方式是和旁边有道路进出口的物业持有者商量好,并签订了一份easement协议,且这份协议在县政府的档案室可以查询到
通常,我会查看县 GIS 系统以及 Google 地图,了解该房产是否有实体道路通道。 没有道路通道的房产仍然可以出售,例如卖给邻居,但是没有道路通道的房产会限制你的买家群体,并会影响你的购买价格。
7. 产权搜索Title search:
产权搜索的除了验证所有权,其他常见的问题包括:
- 是否有任何未偿还的留置权或贷款?
- 房产有契约限制(Deed Restrictions)吗?
- 是否有easement 记录?
我曾经遇到一个卖家是90岁的奶奶,她的土地的地契上的名字是她和她的堂兄两人。她的堂兄已去世,其合法继承人是他的儿子。而他的儿子在监狱里,他们已经失去了联系。但这位奶奶认为可以出卖土地,当我和她的女儿解释了法律流程后,她的女儿也尝试联系了几次在监狱里的小哥,但最终没有下文。
8. 房地产税
关于房产税,我第一步要查询的是业主是否按时支付房地产税。如果你看到有法拍和欠税记录,则该房产存在问题,因为上一手买家在第一次购买时没有发现这些问题。
9. 业主委员会(HOA)
HOA 全称为Homeowners Association, 为美国常见的一种社区形式,就好像中国的小区物业委员会。这种形式,在加拿大并不常见,很多高端社区会有HOA。位于HOA的土地和物业,会根据其价值支付物业中心物业费,如果业主不支付,HOA可以在你的房产上注册lien(房地产留置权),超过一定时间后,可以进行拍卖,用拍卖所得赔偿签下的物业费。此外,作为投资者,我最不喜欢的是HOA 的CC&R (Declaration of Covenants, Conditions, and Restrictions),中文为契约、条件和限制。 契约规定了HOA的业主可以或不能对其物业做什么。 这种对物业的开发限制通常比县政府的zoning by-law有更多的限制。我通常不会购买位于HOA的土地。
10. Flood Zone-洪水区
在美国,很多空地是位于洪水区的,尤其是靠近水源周围的地块。我之前在北卡在对一块6英亩的土地做尽职调查时,发现超过2/3 的土地位于洪水区, 最后我放弃了这块土地的收购。当然,并不是所有的位于洪区的土地都不值得投资,比如说,佛州的很多土地都位于洪区,你可以通过看周围邻居的土地是否有房子来做初始判断。
除此之外,位于洪水区的土地,其保险费用会较高。
你可以通过FEMA.gov的 NFHL Viewer来查看你的物业是否在洪水区,以及其级别。
11. 环境问题
如果你投资的土地所在的地区是大都市,你需要查看土地是否有污染。比如说,如果你的地块在一座加油站或汽车修理店旁边,那你要注意土地被污染的问题。你可以通过www.EPA.gov,了解房产是否位于存在已知环境问题的区域。
12. 自然栖息地-湿地
你需要联系县评估员以及规划部,了解该地区是否存在任何自然栖息地限制。市政府通常有专业人士进行调查,如果你的物业位于湿地或动植物保护区,这会限制土地的使用,我通常不会购买位于湿地或自然保护区的土地。
13. 市政供水/井水
如果你的卖家不确认土地上是否有市政用水或水井,你需要联县水利部门查询该地区是否有供水服务,如果没有,您需要了解连接到的流程是什么。 通常,如果是都市的infill lot,市政供水的可能性很大;如果是郊区的土地,大概率需要自己打井。如果需要打井,那么你需要联系d当地的钻井公司,以估计该地区的水位以及打井所需费用的大概数字。
14. 排污系统
你需要咨询县规划或卫生部门,了解物业是否有化粪池或下水系统,如果没有,需检查是否有任何与此相关的限制。 如果该房产位于大都市区,那么通常会限制化粪池的安装位置(相对于邻近地块上的其他化粪池和水井)。 如果相邻的地块的水井在县规定的最小距离内,那么你可能无法在这块土地上盖房子,或者建造房屋时需要客服一些障碍才能安装化粪池。
15. 电力/燃气
你需要咨询县规划部门,了解哪些公用事业公司在该地区提供电力/天然气,并直接联系他们,了解他们是否为你的土地提供服务以及连接的成本和流程
16. 持有成本
最常见的土地持有成本为房地产税和物业费。通常,因为土地上没有建筑物,物业税较少,通常为几百元。当然,如果你的土地在市中心核心地带,那房地产税也会增高。
数据来源:
https://www.wallstreetmojo.com/tax-lien/
https://www.investopedia.com/terms/h/hoa.asp