1. 什么是Subdivision？
在美国和加拿大，一个社区通常由独立屋、半独立屋、联排别墅、社区中心及周边配套商业中心组成。英文语境中，社区最常见的翻译有neighborhood和community，英文中这两个词包含的范围更广泛 。
土地细分（subdivision）是将土地分成更容易出售或以其他方式开发的地块的过程。比如说，你将一块10英亩的土地，分成10份1英亩的土地。在这个过程中，投资者做了两件事：1. 增加了10倍容积率；2. 市场上1英亩的土地的买家比10英亩的更多，更易出售。不同的城市和位置，假设10英亩的土地价值是$200,000；分割成1英亩的土地售价是$40,000, 那么原来10英亩的土地从$20万增加到$400,000, 我们在分割土地的过程中，把资产价值翻了一番，投资回报率为100%。
加拿大和美国不同的州对subdivision 定义略有不同。比如说，在加拿大安大略省，当你将一块土地分成两块或多块土地并出售一块或多块土地时，你就在进行土地细分。此时，你需要根据安省的《规划法》来进行分割。
如果你只是将一块土地一分为二，你可以通过“Land severances”实现这个目标，流程会更简化。
在加州洛杉矶县，Chapter 21.08 | Code of Ordinances | Los Angeles County, CA 对“subdivision”的定义如下：土地分割者对县房产税评估名册上显示的任何一个或多个生地或熟地，或其任何部分进行的分割，并将分割后的土地作为一个单位或连续单位的所有权进行销售、租赁、融资的过程。
2. 美国Subdivision历史
2.1 城市化扩张
在美国，开发subdivision通常是创建新的乡镇或城市的第一步。现代的subdivision概念依赖于地块测量系统（Lot and Block survey system），该系统在 19 世纪被广泛使用，作为解决19世纪工业革命推动的城市化扩张的工具。
1920年代，第30任美国共和党总统卡尔文·柯立芝推动了城市规划的历程。在他的任期，美国成立了城市规划和土地性质规划咨询委员会（Advisory Committee on City Planning and Zoning）。
起草标准法案的咨询委员会于 1921 年 9 月在美国商务部成立。 时任商务部长为赫伯特·胡佛，后来当选美国总统。
1926年颁布的《州标准规划制度授权法案》（ The Standard State Zoning Enabling Act），成为州立法机构使用的授权立法的范本。
点击此处下载美国第一部1926年颁布的《标准州分区授权法案》（ The Standard State Zoning Enabling Act）
1928 年发布的《标准城市规划授权法案》(Standard City Planning Enabling Act (SCPEA) ) 进一步推动了美国城市规划的系统化。 SCPEA涵盖六个主题：1. 规划委员会的组织和权力，负责制定和通过城市总体规划； 2. 总体规划的内容； 3. 街道总体规划； 4. 规划委员会批准所有公共设施改进的规定； 5. 控制私人土地分割； 6. 设立地区计划委员会。
2.1 历史转折点
1945 年 5 月 8 日改变了美国住房的历史。在二战结束后的18个月内，共有超过 400 万军人从战场回到美国。许多人涌入全国各地的城市，这些20岁出头的年轻人也在接下来的5-10年陆续地步入了婚姻的殿堂。美国的结婚率飙升至历史最高水平，同时也催生了世界上有史以来最大规模的婴儿潮，这也是我们通常所说的Baby Boomer Generation。由此带来的迫切的住房需求。二战的战争机器也迅速地转化成制造业和技术的创新迭代，创造了美国历史上规模最大的和平时期的经济繁荣。历史学家将这一伟大扩张称为“资本主义黄金时代”（1945年至1970年代）。那个时代，经济蓬勃发展和高就业率推动了人们对住房的旺盛需求。
2.2 住房工业化时代
旺盛的住房需求推动了创新的社区规划方式。 1947年，被誉为美国郊区之父的威廉·莱维特（William Levitt）开发了第一个大型郊区规划社区(Subdivision) 。莱维特在纽约设计并完成了第一个美国梦的subdivision项目。 社区由数千套新建房屋组成，配备了当时最现代的技术，并通过美国政府 GI 和 FHA 贷款计划提供的资金完成了这个项目。莱维特的建筑理念来自于他在美国海军服役期间，负责军用住房建设时提出的。 对快速建造住房的需求激发了莱维特简化施工技术并利用可互换部件规划建筑设计。 这种方法使莱维特能够满足战争期间军队住房的需求。 他通过这些技能开发了美国有史以来最大的“和平时期”住房开发项目。
左起：William Levitt, 创始人Abraham Levitt, Alfred Levitt
福特于1913年4月1日创造了世界上第一条生产流水线。34年后，1947 年 7 月 1 日，威廉·莱维特创建了美国住房开发的流水线。他耗资 5,000 万美元（约为 2020年的6.55 亿美元），在纽约长岛的一块土豆农场上的莱维敦开发项目破土动工。截至1951年，他在 7.3 平方英里的土地上建造了 17,000 套住宅，每套住房的面积为800平尺。这里的社区拥有自己的邮政局、学校和杂货店等商业和公共配套设施。
开盘时，超过 1,000 套的房屋在几个小时内就被售出。莱维特的平面图是一种功能性设计，采用最有效的建造方式。 木材被预先切割并运送到建筑工地，降低了建筑成本并节省了施工时间。
纽约长岛的开发项目取得巨大成功后，莱维特于 1951 年至 1956 年间在宾夕法尼亚州巴克斯县建造了第二个莱维敦大型整体规划社区。莱维特于 1958 年开发了新泽西州莱维敦社区。
3. 威廉·莱维特于1951年宾夕法尼亚开发的莱维特社区项目视频
威廉·莱维特的绰号包括“郊区之王”和“郊区鼻祖”。
在他的巅峰时期，每 11 分钟就可以盖一栋郊区住房。
威廉·莱维特对美国及加拿大的房地产行业及北美生活方式有着巨大的贡献， 他对社会及郊区住宅开发的影响至今仍然存在。威廉·莱维特因其创新高效的低成本流水化的住房开发而闻名，也因拒绝出售给非裔美国人以及不支持为穷人提供住房而受到批评。
威廉·莱维特于 1964 年以 9,200 万美元(当今价值$790 million)的价格， 将Levitt & Sons公司出售给国际电话电报ITT公司。 在 20 世纪 70 – 80 年代， 在经历了多次经济衰退及错误的投资决策后，莱维特失去了大部分财富。 1994 年 1 月 28 日在纽约州曼哈塞特去世。
