大家在做美国投资的时候，市场上通常看到的是独立屋（Single-Family Houses）的投资。而在谈到公寓楼投资的时候会趋之若鹜，绝大多数情况是因为对其高昂的管理成本和物业费所避而远之。
今天我为大家分享的是公寓楼，也叫做apartment building投资策略， 这也是美国和加拿大经常做的一种商业房产投资。Apartment 和apartment building 有什么区别呢？很简单，投资者通常是购买单个公寓的，而我们所投资的标的物是整栋楼。
为什么你要投资公寓楼呢？
1. 主动资产增值 Forced Appreciation
在美国，投资者经常投资的标的物独立屋的售价取决于过去6-12个月周围社区相似户型的售价。而公寓作为商业房产的一种类型，其估值标准和别墅（独立屋）是不一样的，其价值通常取决于整栋楼可产生的净收入（净租金收益）。也就是说，净收入越多，其价值越高。
对于投资者，公寓楼投资最核心的启示是寻找变现不佳的资产。比如说：租金低于市场价，或高昂的运营成本。我们需要做的事就是通过专业化装修和物业管理来增加租金收入及减少运营成本。通过这样的商业化运作，我们可以大幅度提高资产价值。也就是说，我们资产的价值不取决于周边公寓楼的售价，而仅取决于资产可产生的净收入。
对于投资者，不用担心市场中不可控的因素，只需要把精力投入到到提高资产净收益
这种投资策略也叫value-add 投资策略，即给现有的资产增加价值。这种投资在美国非常普遍，无论是投资于经验不佳的公寓楼，还是从收购生地，通过增加土地上的基础设施，比如说道路、水电、供电、供气来提高价值，其投资策略的底层逻辑是一致的。
举例：
公寓楼售价=净营业收入/资本化率（Asset Market Price=Net Operating Income/Cap Rate），其中，不同的市场的资本化率不同，是一个固定的数值。
我们投资100个单元的apartment building（一个单元价格概在10万美元，贷款50%），资产化率为7%，下表对应着当把每单元每月提升的租金收入增加 $25/ $50/ $75/ $100/ $125/ $150美元后，对应着资产价格的增值的金额。
| 每单元月租金上涨金额 | 总单元数 | 年租金收入增长 | 资本化率 | 资产价格增长 |
| $25 | 100 | $ 30,000 | 7% | $ 428,571 |
| $50 | 100 | $ 60,000 | 7% | $ 857,143 |
| $75 | 100 | $ 90,000 | 7% | $ 1,285,714 |
| $100 | 100 | $ 120,000 | 7% | $ 1,714,286 |
| $125 | 100 | $ 150,000 | 7% | $ 2,142,857 |
| $150 | 100 | $ 180,000 | 7% | $ 2,571,429 |
大家可以通过上表可以得出，每个单元月资金增加$25，总资产价值增加$428,571；每个单元月资金增加$50，总资产价值增加$857,143；每个单元月资金增加$75，总资产价值增加$1,714,286；每个单元月资金增加$100，总资产价值增加$1,714,286；每个单元月资金增加$125，总资产价值增加$2,142,857；每个单元月资金增加$150，总资产价值增加$2,571,429。
这是多么强大的投资工具！
2. 系统化和规模化
假设我们的目标被动收入为每月$5,000，我需要持有的是一栋50个单元的公寓楼。通过这种策略，我可以在3-5年内迅速持有大量的资产，并且可以通过主动增值和系统化管理提高资产的价值。
很多朋友会考虑到，购买一栋别墅的价格和一栋公寓楼的价格，一定是整栋楼更贵。这个问题的答案是Yes and No。这取决于你投资的城市和资产规格。一栋纽约和旧金山，这些华人喜欢投资的热门城市的独立屋至少是100-200万美元，而同样一套在德州达拉斯市和亚利桑那州凤凰城市的公寓楼（10个单元），也只有100-200万美元，按照50%的贷款金额，初期的投资也只有50万-100万美元。
在美国房产投资界有一个运营长达25年的电台节目 – The Real Estate Guys，他们曾经说过一句话，我非常喜欢：Live where you want to live, invest where the numbers make sense. 也就是说：住在你想住的地方，投资到数字正确的地方。
如果你是一位聪明的投资者，你会选择哪一类投资呢？
